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Une manipulation statistique réduite au minimum

Comment mesurer concrètement les variations des prix immobiliers ?

Nous nous sommes longuement interrogés, car les conséquences sont grandes !

Examinons la Bourse. Les indices boursiers sont par exemple pondérés par rapport à la valeur des sociétés. Ainsi, TotalElfFina représente par moment 15% des variations du CAC 40. Cet indice est pourtant composé de 40 valeurs (ce qui signifie qu'une moyenne arithmétique simple devrait donner un poids identique de 2,5% pour chaque titre, à comparer aux 15% de TOTAL !).

En immobilier, si on pondérait les régions sur le même modèle que la Bourse, cela reviendrait à dire que chaque annonce située en région parisienne vaudrait plus, du fait du prix des m² très élevés dans cette zone géographique... pas très satisfaisant car si Paris monte, alors la tendance de la France se retrouve en hausse, ce qui n'est pas le cas sur les appartements où fin 2007, Paris monte et le reste de la France baisse !

Autre solution, les moyennes. L'INSEE, les notaires et les agents immobiliers sont passés maître dans l'art de moyenner les données (on appelle cela le lissage par rapport aux variations saisonnières). Sauf qu'on finit par ne plus rien voir avec ce système qui lisse jusqu'à déformer parfois le sens de la tendance... Ils sont suffisamment remis en cause pour que nous décidions de ne pas nous engager dans cette voie.

Nous avons donc fini par nous orienter vers la solution la plus simple et la plus pure : le calcul des valeurs médianes. Cela signifie que pour chaque code postal, chaque département ou pour la France entière, nous calculons le prix moyen des m² par rapport aux nombres d'annonces. La médiane est l'exact milieu.

Exemple pour mieux comprendre

Si le département 75 est composé de 20.000 annonces, nous déterminons le prix moyen des m² de manière à ce que 10.000 annonces soient inférieures et 10.000 annonces supérieures.

Par voie de conséquence, pour qu'un code postal se retrouve à baisser, il est impératif que le nombre d'annonces se multiplient en dessous de la valeur médiane de référence au niveau des m². Nos indices dépendent donc entièrement du volume d'annonces publiées sur internet. Notre évaluation est brute et instantannée.

Comment de nombreux départements peuvent être orientés à la hausse alors que la moyenne nationale des appartements est en baisse ?

Le nombre d'annonces publiées dans chaque département est différent. Un département peut monter ou baisser avec plus ou moins de volumes d'annonces. La cote sur la France entière est indépendante de ce qui se passe dans les départements. Ainsi, en ce moment, il y a de plus en plus de biens à l'offre qui sont de moins en moins chers à l'échelle nationale. Si la quantité d'offre de biens chers est restée stable depuis deux ans, celle des biens moins chers a explosé au niveau des appartements. Du coup, les prix baissent au niveau de la France, alors qu'ils sont en hausse au niveau départemental ! Ce phénomène est directement lié au développement d'internet dans le domaine de l'immobilier. Il s'agit d'un biais technique. Nous constatons heureusement depuis 2007 une stabilisation et un équilibre des publications, ce qui permet d'assurer la pertinence de nos cotes nationales, les cotes régionales et locales n'étant pas concernées par le développement internet...

Les tendances nationales ne veulent pas dire grand chose

Une cote nationale de l'immobilier ne peut intéresser que les économistes et les investisseurs pour réfléchir de manière abstraite. Si vous êtes un simple particulier, seuls votre code postal et ceux limitrophes vous apporteront une information exploitable. Evaluer l'immobilier sur l'échelle d'un pays est quelque chose d'illusoire. Une ville selon qu'elle dispose ou non d'un bord de mer, d'une économie et d'une démographique attrayante ou non... obtiendra des performances indépendantes de la moyenne nationale, Paris restant en plus une exception.

Nous pensons donc qu'à l'échelle nationale, une deuxième méthode de calcul s'impose, celle qui est employée aux USA par le meilleur indice immobilier (le Case/Shiller National Home Price Index) : il s'agit d'observer le prix des vingt premières villes sous différents angles. Par exemple, nous avons bâti un indice des vingt villes les plus chères de France et un autre représentant la médiane des vingt villes les plus habitées...

Ainsi, en juxtaposant ces deux types d'indicateurs (à la fois la valeur médiane nationale pour prendre en compte le volume et les vingt premières villes pour améliorer au niveau qualitatif la valeur de la comparaison), nous pensons vous fournir un bon aperçu de la situation de l'immobilier en France.

Tous nos calculs utilisent les villes supérieures à 30.000 habitants

Attention, tous nos calculs d'indices et de palmarès sont réalisés à partir des villes de plus de 30.000 habitants, soit environ 250 citées pour la France entière. En effet, nous estimons que le marché immobilier doit avoir une certaine taille pour générer suffisamment d'annonces immobilières. Dans le cas inverse, on se retrouve avec des bizarreries statistiques. Initialement, nous avons ambitionné descendre aux villes supérieures à 20.000 habitants. Mais après observations, pour plus de cohérence, de réalisme, de fiabilité et de sécurité, nous avons finalement adopté le critère des 30.000 habitants minimum.
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