Immobilier : Le syndrome du nuage de Tchernobyl – Août 2009.
Depuis 2 ans maintenant, le secteur immobilier mondial vit
une période perturbée. Et c’est un euphémisme tant le retournement du marché a
été rapide et violent dans le monde. Faut-il aussi rappeler que c’est
l’éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis, il est vrai largement
amplifié et internationalisé par la sphère financière, qui est à l’origine de
cette grande crise financière et économique planétaire. En France, après plus
de 10 années de hausse soutenue et ininterrompue des prix entre 1996 et 2007,
avec, à la clé, une forte décorrélation entre le niveau des prix immobilier et celui
du pouvoir d’achat des ménages, le marché a lui aussi amorcé un
retournement.
L’été 2008 marque ainsi le début d’une correction
immobilière, d’abord caractérisée par une chute des transactions suivie d’une
baisse des prix comme en témoignent les nombreux chiffres sortis ces derniers
mois.
La tendance à moyen terme n’autorise pas à l’optimisme,
plombée par des indicateurs qui s’enfoncent dans le rouge : montée du
chômage et pouvoir d’achat en baisse, confiance en berne, banques plus
méfiantes pour prêter ou accorder des prêts relais …
Dans ce marasme ambiant, il est pourtant une partie des
français qui semble vouloir ignorer ou tout du moins minorer les difficultés du
secteur immobilier. D’aucuns diront que la méthode Coué est préférable au
défaitisme. Je dirais plutôt que ces visions sont guidées par des intérêts
personnels, faisant passer pour des réalités les désirs de certains. Peut-être
est-ce là un comportement très français.
Souvenez-vous en 1986, après la catastrophe de la centrale
nucléaire de Tchernobyl, un nuage radioactif s’était formé au dessus de
l’Europe menaçant les différents pays du vieux continent. Heureusement, nous
avait-on alors dit, le nuage s’était arrêté aux frontières de la France, épargnant ainsi les citoyens de l’hexagone. Les autres pays pouvaient être touchés,
pas la France. C’est ça, le micro climat de notre pays.
Ce syndrome du nuage de Tchernobyl touchant tout le monde
sauf les français, semble déteindre sur le cas de l’immobilier français à en
croire les différents échos que j’ai pu entendre dans mon entourage ou dans
certains médias.
Cette « Tchernobylite obtue » immobilière est
assez saisissante. Il suffit de reprendre les nombreux propos tenus fin 2008
et en 2009 par certains ‘professionnels de l’immobilier’ et reliés par les
médias pour s’en convaincre. Ces professionnels de l’immobilier (présidents de
fédérations et réseaux immobiliers, agents immobiliers), qui ont l’objectivité
toute relative de personnes qui n’ont pas intérêt à scier la branche sur
laquelle ils sont assis, se sont pour la plupart relayés pour tenir des
discours fort optimistes, en tous cas peu en rapport avec la réalité du
terrain. Et, avec en toile de fond, l’argument de la spécificité du marché
français, différent notamment de ceux des Etats-Unis et de l’Espagne pour ne
retenir que les plus emblématiques, et où les excès ont été nombreux :
crédits à des ménages insolvables et à taux variables (les Subprimes
américain), construction immobilière excessive dans certaines régions sans
rapport avec la demande, … des arguments bien rodés et où il n’y a d’ailleurs
pas grand-chose à redire : effectivement les crédits américains ne peuvent
être comparés aux crédits français (en France : taux fixe pour la plupart des
crédits et les banques ont été plus raisonnables), l’offre de biens excède
largement la demande dans beaucoup d’endroits en Espagne. Et d’ajouter qu’en France,
l’offre est encore très sous-dimensionnée.
Mais est-ce à dire que cela suffit pour affirmer que le
marché immobilier français est à l’abri des turbulences mondiales ou peu
impacté, à l’image du nuage de Tchernobyl s’étant arrêté aux frontières du
pays. L’argument de l’offre inférieure à la demande est souvent l’Argument
par excellence pour justifier de la préservation de l’immobilier français. Comme
s’il suffisait d’un seul paramètre pour définir la direction d’un secteur… Les
économistes et autres experts immobiliers en sont pour leurs frais, eux qui
s’évertuent à essayer d’expliquer et anticiper le marché immobilier avec tout
un tas d’indicateurs et graphiques compliqués. Etant donné qu’il nous est dit
et répété que le nombre de logements risque de rester très insuffisant en
France (globalement) pour longtemps encore (à noter la baisse importante des
constructions depuis fin 2008), le raisonnement voudrait alors que les prix soient
orientés à la hausse sur le long terme. Un vendeur propose à un acheteur un
appartement de 100m2 à Paris, peu importe le prix, à 1 milliard d’Euros par
exemple : pas de problème, avec la pénurie de biens, l’acheteur est
obligée de dire « oui », mais finalement ça ne sera pas douloureux
car il pourra le revendre plus tard encore plus cher. C’est bien connu, les
arbres montent jusqu’au ciel. Le raisonnement est bien sûr extrême, mais montre
surtout l’absurdité de croire que le critère offre/demande est suffisant pour
expliquer la tendance du marché. Gageons que cela soit en fait évident pour
tout le monde, même si au travers des discours que j’ai pu entendre on peut
parfois en douter.
Il est aussi à noter que la pénurie de logements annoncée en
France est une vérité toute relative. Si la situation française globale est
sans commune mesure avec sa voisine l’Espagne, certaines régions semblent
montrer des surplus de logements aux vues des stocks annoncés.
Notons enfin l’opportunité offerte par l’effet saisonnier
des mois printaniers où les transactions sont dynamisées par la perspective de
la rentrée de septembre, et que les professionnels de l’immobilier s’empressent
de s’approprier pour essayer de justifier de la fin de la crise et du
redémarrage du marché, comme s’il suffisait de le dire, et comme s’il fallait
se laisser convaincre, qu’après 10 années de forte hausse, le marché allait
s’assainir en tout juste une année (baisse de l’été 2008 jusqu’au printemps
2009), un peu comme dans les années 90 où déjà à l’époque certains médias
avaient voulus nous faire croire la même chose. A en croire la Fnaim, avec la hausse des prix annoncée durant le 2ème trimestre 2009, on va
repartir comme en 40. Chaussez vos crampons, il y a encore plus haut que le
sommet de l’Everest.
Le nuage immobilier s’arrêtant aux frontières de la France est une affirmation aujourd’hui non soutenable compte tenu du retournement bien réel
constaté sur le terrain. N’en déplaise à certains, la Tchernobylite obtue reste tenace tout au moins pour les régions dans lesquelles ils vivent.
Seriez-vous surpris d’apprendre qu’un Lillois dira que ça
baisse effectivement partout en France sauf à Lille ou dans son quartier, idem
pour un Beaunois à propos de Beaune, tout comme pour un Lyonnais à propos de
Lyon. Les villages gaulois résistants aux Romains sont plus nombreux que ne
pensait Astérix. Ces exemples ne sont ni arbitraires ni pris au hasard, j’en ai
été le témoin. Le cerveau humain est peut-être sélectif, il sait surtout
s’adapter aux désirs de chacun.
Le micro climat immobilier parisien fait aussi parti des
exceptions du marché français : l’offre y est ici réellement insuffisante,
et donc la région est à l’abri de la crise. Au fait, il parait que c’était
aussi le cas dans les années 90, pourtant on connait le résultat : près de
40% de baisse des prix entre 1990 et 1996.
Comme diraient certains, ne nous laissons pas manipuler par
les médias, et j’ajoute par les professionnels de l’immobilier. Soyons
clairvoyant et faisons preuve de bon sens. Et surtout n’oubliez pas que le
marché a toujours raison au bout du compte. Seule incertitude : quand
sera-t-on au bout du compte ?
