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| 20/07/2009 |
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En raison du ralentissement du marché des transactions, abondamment décrit ici, les montants de taxe sur les mutations de biens immobiliers s'effritent. Appelés « frais de notaire », ils bénéficient essentiellement aux départements, dont ils constituent une ressource considérable. L'année en cours confirme les signaux d'alerte : les départements se trouveront fort démunis, et devront compenser ce manque de ressources. Quel impact sur le marché de l'immobilier ?
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| 10/07/2009 |
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Suite au battage médiatique sur le rebond violent des transactions au printemps, suivi de peu par l'annonce par la FNAIM d'une progression tonitruante de 3,9% au deuxième trimestre, soit une progression digne des meilleurs trimestre jamais enregistrés, nous avions émis quelques doutes sur la nature et l'ampleur de ce rebond. Les résultats d'autres groupes de professionnels de l'immobilier donnent maintenant une toute autre impression du marché. Voyons ce que nous apprennent ces chiffres et comment les interpréter.
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| 02/07/2009 |
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La communication récente des professionnels de l'immobilier a été très positive, annonçant à qui mieux mieux la reprise du marché, le retour des acheteurs, et soulignant le dynamisme retrouvé "souhaitent être prêts à déménager pour l'été". Pour conclure par l'habituel message incitant à l'achat. L'embellie est-elle aussi significative et importante qu'on l'entend ?
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| 18/06/2009 |
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L'indice publié mensuellement par la FNAIM est repris unanimement par la presse, qui le considère comme un indicateur avancé des prix de l'immobilier. Les statistiques incontestables, celles des notaires, ne sont disponibles avec plusieurs mois de retard sur les transactions effectuées dans les annonces immobilières, ce qui fait de l'estimation FNAIM l'indice le plus réactif... Toutefois, ce dernier avait déjà, dans le passé, présenté des variations surprenantes par leur violence, qui n'avaient pas manqué de laisser perplexe, et que nous avions critiqué ici-même. On se souvient du -5% mensuel de la fin de l'année dernière, et du % du mois d'avril. Des variations d'une telle force que tout l'indice en devenait suspect.
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| 15/06/2009 |
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L'intervention de la BCE est arrivée à point nommée pour sauver les emprunteurs à taux variables, prêts d'un sur 5 durant les années d'euphorie immobilière, qui se retrouvaient étranglés à mesure que le coût de leur crédit augmentait. Beaucoup ont choisi, peut-être trop tôt, de racheter leur crédit et de basculer vers une offre à taux fixe. On pourrait penser les acquéreurs vaccinés. Il semblerait qu'il n'en soit rien.
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| 08/06/2009 |
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Les prix ont baissé, nous annoncent les notaires, les analystes et même la FNAIM entre deux retournements. Pourtant, les statistiques de cotation-immobiliere, qui s'intéressent aux prix des annonces, ne montrent pas une baisse d'une même ampleur. Et tous ceux qui cherchent à se loger urgemment le disent : ils n'ont pas vu les prix baisser dans les journaux d'annonce qu'ils consultent fréquemment. Pourquoi cette différence ? Car l'annonce du prix va dépendre de l'estimation que fait le vendeur de son bien, et de la perception qu'il a du marché. Or, le vendeur se retrouve dans la même situation que l'acheteur. N'ayant comme élément d'appréciation que les prix d'annonce, il ne constate pas de baisse et n'est donc pas motivé pour afficher un prix moindre. Si le voisin vend très cher, pourquoi « braderait-il » son bien, suivant l'expression consacrée ?
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| 18/05/2009 |
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Alors que la FNAIM annonce que les prix ont augmenté de 3% en avril, on peut s'interroger sur l'effet de cette affirmation, qui sera largement médiatisée. Indubitablement,elle renforcera les vendeurs dans leur volonté de ne pas baisser leurs prix, puisque le marché remonte. Pourtant, en regardant les transactions, on constate qu'on est déjà au bord de la paralysie. Ampleur de ralentissement du marché et mise en rapport des volumes et des chutes de prix sont très faciles à voir sur le graphique de J. Friggit.
Commentons-le.
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| 13/05/2009 |
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Le graphique de J. Friggit, souvent cité ici, établit en France une corrélation assez forte entre les revenus et les prix de l'immobilier, et représente une belle illustration de l'ampleur de la bulle immobilière que nous connaissons. Il illustre le manque d'intérêt historique de l'achat par rapport aux loyers, qui eux sont très fortement liés aux revenus. L'Union européenne a publié fin avril un document faisant une comparaison entre les pays sur un critère relativement similaire. Surprise : la France est le pays où la bulle est la plus vigoureuse.
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| 24/04/2009 |
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Nos lecteurs baissiers sont toujours friands de prévisions qui vont dans le sens d'une chute rapide des prix. La dernière en date, dans la lettre de l'OFCE, est particulièrement croustillante, avec une baisse de -23% sur 2 ans. Elle dépasse en cela les prédictions antérieures, qui parlaient avant la baisse rapide constatée au deuxième semestre. Néanmoins, il faut garder un sens critique et ne pas accepter toute prévision uniquement parce qu'elle semble séduisante.
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| 01/02/2009 |
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Dans notre dernière colonne, nous avions incité les acheteurs à ne pas être leurrés par des baisses de prix d'annonce, qui ne sont en fait que des trompe-l'oeil. Toutefois, dans certains cas, l'achat en début de baisse n'est pas forcément pénalisant : il n'est pas nécessaire d'attendre partout le « point bas » du marché. En fonction des attentes de baisse de chacun, quels sont les biens les plus à risque ?
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| 24/01/2009 |
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Faut-il acheter maintenant que la baisse est venue, après avoir été si longtemps attendue ? Les prix d'annonce vont s'orienter, à leur tour, à la baisse, mais il faut se garder de toute réaction précipitée. Même si les notaires persistent à ne pas voir de baisse, en sortant leurs chiffres les plus à jour portant sur des compromis signés près d'un an plus tôt, la réalité de la baisse n'échappe à aucun observateur sérieux du marché actuel.
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| 23/11/2008 |
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Confronté à la crise immobilière, on pourrait penser que les marchés sont locaux et réagissent différemment : pourtant, la France, annoncée comme préservée, baisse plus rapidement que l'Irlande, que l'on croyait parmi les plus grandes victimes de la spéculation immobilière.
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| 12/11/2008 |
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Ce 12 novembre, la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) a publié son indice, qu'elle présente comme égalant en fiabilité et en objectivité les publications d'instituts statistiques indépendants comme l'INSEE ou le ministère de l'Equipement.Comme toujours, les promesses n'engagent que ceux qui les reçoivent...
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| 30/10/2008 |
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Dans un effort pour soutenir le système financier, les banques centrales ont baissé radicalement leur taux, de manière concertées ou autonomes. Des mesures qui n'auront probablement qu'un impact limité sur le marché immobilier.
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| 09/10/2008 |
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La FNAIM nous a habitué à une communication résolument haussière tout au long de ces dernières années. Les perturbations du marché la laissent visiblement désemparée : après avoir nié la baisse, après avoir tenté de manipuler son indice pour amortir la baisse à venir, après avoir clairement étalé son désarroi en public, en affichant les contradictions entre son président et son délégué général, elle dépasse les sommets avec une communication en contradiction avec l'indice qu'elle diffuse... Que peut-on vraiment tirer des chiffres de septembre publiés par ce lobby?
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| 24/09/2008 |
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Les nouveaux venus sur le marché immobilier constituent, aussi paradoxal que cela puisse paraître, l'immense majorité des acheteurs. L'idée de mettre le pied à l'étrier est une invention marketing : dans la pratique, la plupart des acheteurs sont des primo-accédant. Quel impact leur éviction, liée aux difficultés de crédit, aura-t-elle sur le marché de l'immobilier ?
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| 19/09/2008 |
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La vacance locative (qu'on pourrait appeler pénurie de locataires), en progression dans certaines région, a fait l'objet récemment de commentaires dans la presse. Souvent, cette vacance est décrite, mais rarement expliquée, comme s'il s'agissait d'une fatalité, qui progresse dans les régions comme les termites progressent vers le nord de la France à mesure que le climat se réchauffe. Pourtant, souvent, ces vacances ne sont que le fruit d'investissements mal pensés. Quelques précautions à garder à l'esprit avant de louer...
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| 13/09/2008 |
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Le mois de septembre s'est vu marqué par des annonces catastrophistes qui ont fait la une de la presse nationale. Elles n'ont toutefois pas eu d'impact immédiat sur les prix : les délais de réaction du public des vendeurs, très majoritairement des particuliers, est beaucoup plus long, et ne tient pas compte en temps réel de ces modifications du marché......
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| 12/09/2008 |
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Lorsque jeudi 11 septembre, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a publié son indice d'évolution des prix dans l'ancien, comme elle le fait chaque mois, le landernau des sites d'immobilier s'est vu rempli par le tumulte : au-delà d'une baisse constatée, qui n'étonne personne et qui pourrait même s'expliquer par des variations saisonnières, l'indice FNAIM venait de perdre brutalement près de 10 points, soit près de 5%, d'après la lecture graphique. Sans explication, sans mention d'un tel chiffre dans le reste du communiqué de presse. Quelques explications.
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| 10/09/2008 |
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Alors que le ralentissement du marché est avéré, dans le neuf comme dans l'ancien, au premier semestre 2008, les analystes prédisent stagnation, baisse voire krach sur les prix. Ils écartent néanmoins majoritairement une baisse rapide, en citant des exceptions françaises susceptibles de soutenir le marché. La première d'entre elles est la pénurie de logements, dont il manquerait 800 000 en France. Idée reçue ? Réalité ? Qu'en est-il ?
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| 02/09/2008 |
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Le marché de l'immobilier envoie récemment des messages contradictoires. Alors qu'agents et promoteurs se lamentent d'une marché ralenti et craignent la contamination par les crises américaines et européennes, celui qui veut vendre son bien n'a qu'à regarder les indices des prix pour constater que les prix continuent de battre les records. Pourquoi devrait-il écouter les agents immobiliers ?
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