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La
communication récente des professionnels de l'immobilier a été
très positive, annonçant à qui mieux mieux la
reprise du marché, le retour des acheteurs, et soulignant
le dynamisme retrouvé "souhaitent être prêts à déménager pour l'été". Pour conclure par l'habituel message
incitant à l'achat. L'embellie est-elle aussi significative et
importante qu'on l'entend ?
Surprise ! Le marché
est saisonnier...
Il va
de soi que les trois derniers mois, d'avril à juin, ont dû
être plus dynamiques que la période hivernale. Celle-ci
est traditionnellement atone, tandis que le printemps se montre très
favorable : beaucoup souhaitent être prêt à
déménager pour l'été, pour des raisons
de temps libre, et pour effectuer la rentrée
scolaire sans traumatiser les enfants. Il n'y a rien en cela
d'exceptionnel, et rien qui ne permette de dire que le marché
redémarre. La plupart des statistiques sérieuses
intègrent d'ailleurs des correctifs pour tenir compte des
variations saisonnières. Malheureusement, de tels chiffres ne
seront publiés qu'à la fin de l'été, ce
qui nous empêche d'y voir clair dès maintenant. On
pourra, à défaut, réaliser quelques comparaisons
avec les chiffres de la même période de l'année
dernière, ce qui sera plus crédible que de comparer aux
mois précédents. Après tout, aux beaux jours de
2008, le volume des transactions progressait de 10% par rapport à
l'hiver qui les ont précédé. Celui qui aurait
vanté le dynamisme retrouvé du marché à
cette date en aurait été pour ses frais.
Quelle est l'ampleur du
regain d'activité ?
Il est
très difficile à chiffrer, faute d'indicateur avancé.
On dispose des déclarations d'agences, bien sûr, mais
comment s'y fier ? La FNAIM par la voix de son ancien délégué
général a dit que les transactions étaient trop
peu nombreuses pour l'établissement de l'indice de mai. Les
chiffres qu'analyse Century21 pour établir une tendance
nationale porte sur un échantillon lui aussi d'ampleur très
réduite, et dont rien ne permet d'établir la
représentativité... Néanmoins, on peut regarder
un certain nombre de chiffres annexes.
La production de crédit
continue de se ralentir
Lorsque
le marché était dynamique, la production de crédit
sur 12 mois (source Banque de France) a atteint 149 milliards
d'euros. C'est l'argent qu'il a fallu prêter pour compléter
les apports personnels, et ce sont ces crédits, distribués
en 2006 et 2007, qui ont permis d'entretenir le marché que
l'on a connu. Or, la production sur 12 mois a chuté et
s'établit à fin mai à 85,3 milliards. Les
analystes s'attendent d'ailleurs à une poursuite du
ralentissement de la production, pour atteindre 80 milliards à
la fin de l'année. Sans tenir compte de leur prévision,
il faudrait, pour que le regain soit là, que la production de
crédit en juin ait été singulièrement
dynamique, car s'il y a eu reprise entre mars et mai, c'était
avec toujours moins de crédits nouveaux. Personne de sérieux
ne soutiendra que les Français payent cash leurs logements, et
la seule explication possible serait que le marché soit
déserté par les acquéreurs nouveaux, et qu'il ne
reste que ceux qui, ayant préalablement vendu un logement,
sont en situation de revenir à l'achat après une
période de location. Un scénario particulièrement
atypique et lui aussi peu crédible, surtout que les agences,
et notamment Century21, sont claires : selon elles, le marché
est essentiellement fait par les primo-accédant. Bizarre,
donc, qu'ils aient si peu recours aux banques pour acheter...
Les collectivités
territoriales se posent des questions
Les
départements tirent une source non négligeable de leurs
revenus des droits de mutation, les fameux frais de notaire. Certains
d'entre eux, comme l'Aude, se
trouvent fort dépourvus de constater que la manne fiscale
s'est tarie. Même si les encaissements se font avec retard
sur ce qu'annoncent les agences immobilières, pourquoi
paniquent-ils ? Ils ne devraient avoir qu'un léger retard
de paiement, le marché étant censé avoir repris
depuis mars... Peut-être que la réalité locale ne
concorde pas exactement avec l'optimisme affiché des
professionnels.
Les notaires ne voient
pas de reprise dans leur activité de transaction.
Si les
notaires collectent pour l'INSEE les prix de vente permettant
l'établissement de statistiques de prix, ils ont également
une activité de transactions, qui fournit des données
tout aussi réactives, et tout aussi parcellaires
malheureusement, que celle des agences. Que constatent-ils ?
Leur solde d'opinion se trouve résumé dans le graphique
suivant, qu'on
peut trouver sur leur site :
L'activité
se contractant lorsque le chiffre est négatif, et zéro
constituant la limite haute du graphique, on apporte un bémol
très net à l'embellie. Elle est réelle, bien
sûr, mais il s'agit plutôt d'une dégradation moins
rapide ou d'une stabilisation que d'une compensation du
ralentissement passé. Après un -50% constaté à
l'hiver 2008, même un +20% laisserait... un -40%. Et c'est
l'impression que laisse ce rebond printanier... Nous n'en connaîtrons
que dans deux mois l'ampleur exacte avec la publication du nombre
total de transactions, mais il est pour le moins étrange de
voir des « profesionnels » s'enthousiasmer
autant de ces chiffres.
D'après Century
21, l'activité S1 2009 serait 12% sous celle de S1 2008
Après
Century21
a publié, au fil du temps, les chiffres suivants dans ses
communiqués à la presse :
L'activité
a connu -28% au S2 2008, puis +23% au S1 2009
Ils
ont réalisé 20 500
transactions au S1 2009
Ils
ont réalisé 9 500
transactions au T1 2009
On peut
conclure qu'ils ont réalisé 11 000 transactions au
deuxième trimestre, soit une variation de +15%. Ce n'est guère
loin de la variation que le marché dans son ensemble a
connu à la même période l'an dernier, où
les volumes avaient progressé d'un peu moins de 10%, dans un
mouvement annuel de réduction des transactions déjà
bien entamé (756 000 annuels contre un pic à
822 000).
Il est
très naturel qu'avec les mesures de soutien (Scellier,
déduction des intérêts...) et la baisse des taux
ponctuelle que nous connaissons, le marché connaisse une
stabilisation après la baisse inédite observée
en fin d'année dernière – on se souvient des -50%
de transactions à Paris ! – et que ceci, conjugué
à l'effet saisonnier, aboutisse à un plus fort
dynamisme du marché. Mais l'ampleur que l'on constate est loin
de permettre d'être aussi optimiste que les commentaires que
ces chiffres ont suscité.
Et tout cela si Century21
est représentatif du marché !
Car
après tout, ce groupe est une société dont
l'activité n'est pas forcément linéairement
corrélée au marché dans son ensemble. Pourquoi
ne pourrait-elle pas, comme toutes les autres sociétés,
gagner ou perdre des parts de marché ? Si l'on regarde
les chiffres qu'ils avencent, leur activité au T1 2009 était
inférieure de 25% à celle du T1 2008. Ils auraient donc
réalisé à cette période un peu plus de
12 500 transactions. L'activité S1 2009 étant de
12% inférieure au S1 2008, ils ont dû y réaliser
un total de 23 200 transactions. Ils ont donc dû réaliser,
mathématiquement, 10 700 transactions au deuxième
trimestre de 2008... Soit un nombre en baisse de 14,4% ! Alors
que le marché, lui, progressait de 10%. Les chiffres
d'activité de Century21 semblent donc, dans le passé,
n'avoir pas collé avec le marché. Chacun conclura, entre faible représentativité ou comparaison par rapport à des chiffres déjà écornés par la crise.
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