La communication récente des professionnels de l'immobilier a été très positive, annonçant à qui mieux mieux la reprise du marché, le retour des acheteurs, et soulignant le dynamisme retrouvé "souhaitent être prêts à déménager pour l'été". Pour conclure par l'habituel message incitant à l'achat. L'embellie est-elle aussi significative et importante qu'on l'entend ?

Surprise ! Le marché est saisonnier...

Il va de soi que les trois derniers mois, d'avril à juin, ont dû être plus dynamiques que la période hivernale. Celle-ci est traditionnellement atone, tandis que le printemps se montre très favorable : beaucoup souhaitent être prêt à déménager pour l'été, pour des raisons de temps libre, et pour effectuer la rentrée scolaire sans traumatiser les enfants. Il n'y a rien en cela d'exceptionnel, et rien qui ne permette de dire que le marché redémarre. La plupart des statistiques sérieuses intègrent d'ailleurs des correctifs pour tenir compte des variations saisonnières. Malheureusement, de tels chiffres ne seront publiés qu'à la fin de l'été, ce qui nous empêche d'y voir clair dès maintenant. On pourra, à défaut, réaliser quelques comparaisons avec les chiffres de la même période de l'année dernière, ce qui sera plus crédible que de comparer aux mois précédents. Après tout, aux beaux jours de 2008, le volume des transactions progressait de 10% par rapport à l'hiver qui les ont précédé. Celui qui aurait vanté le dynamisme retrouvé du marché à cette date en aurait été pour ses frais.

Quelle est l'ampleur du regain d'activité ?

Il est très difficile à chiffrer, faute d'indicateur avancé. On dispose des déclarations d'agences, bien sûr, mais comment s'y fier ? La FNAIM par la voix de son ancien délégué général a dit que les transactions étaient trop peu nombreuses pour l'établissement de l'indice de mai. Les chiffres qu'analyse Century21 pour établir une tendance nationale porte sur un échantillon lui aussi d'ampleur très réduite, et dont rien ne permet d'établir la représentativité... Néanmoins, on peut regarder un certain nombre de chiffres annexes.

La production de crédit continue de se ralentir

Lorsque le marché était dynamique, la production de crédit sur 12 mois (source Banque de France) a atteint 149 milliards d'euros. C'est l'argent qu'il a fallu prêter pour compléter les apports personnels, et ce sont ces crédits, distribués en 2006 et 2007, qui ont permis d'entretenir le marché que l'on a connu. Or, la production sur 12 mois a chuté et s'établit à fin mai à 85,3 milliards. Les analystes s'attendent d'ailleurs à une poursuite du ralentissement de la production, pour atteindre 80 milliards à la fin de l'année. Sans tenir compte de leur prévision, il faudrait, pour que le regain soit là, que la production de crédit en juin ait été singulièrement dynamique, car s'il y a eu reprise entre mars et mai, c'était avec toujours moins de crédits nouveaux. Personne de sérieux ne soutiendra que les Français payent cash leurs logements, et la seule explication possible serait que le marché soit déserté par les acquéreurs nouveaux, et qu'il ne reste que ceux qui, ayant préalablement vendu un logement, sont en situation de revenir à l'achat après une période de location. Un scénario particulièrement atypique et lui aussi peu crédible, surtout que les agences, et notamment Century21, sont claires : selon elles, le marché est essentiellement fait par les primo-accédant. Bizarre, donc, qu'ils aient si peu recours aux banques pour acheter...

Les collectivités territoriales se posent des questions

Les départements tirent une source non négligeable de leurs revenus des droits de mutation, les fameux frais de notaire. Certains d'entre eux, comme l'Aude, . Même si les encaissements se font avec retard sur ce qu'annoncent les agences immobilières, pourquoi paniquent-ils ? Ils ne devraient avoir qu'un léger retard de paiement, le marché étant censé avoir repris depuis mars... Peut-être que la réalité locale ne concorde pas exactement avec l'optimisme affiché des professionnels.

Les notaires ne voient pas de reprise dans leur activité de transaction.

Si les notaires collectent pour l'INSEE les prix de vente permettant l'établissement de statistiques de prix, ils ont également une activité de transactions, qui fournit des données tout aussi réactives, et tout aussi parcellaires malheureusement, que celle des agences. Que constatent-ils ? Leur solde d'opinion se trouve résumé dans le graphique suivant,  :

L'activité se contractant lorsque le chiffre est négatif, et zéro constituant la limite haute du graphique, on apporte un bémol très net à l'embellie. Elle est réelle, bien sûr, mais il s'agit plutôt d'une dégradation moins rapide ou d'une stabilisation que d'une compensation du ralentissement passé. Après un -50% constaté à l'hiver 2008, même un +20% laisserait... un -40%. Et c'est l'impression que laisse ce rebond printanier... Nous n'en connaîtrons que dans deux mois l'ampleur exacte avec la publication du nombre total de transactions, mais il est pour le moins étrange de voir des « profesionnels » s'enthousiasmer autant de ces chiffres.

D'après Century 21, l'activité S1 2009 serait 12% sous celle de S1 2008

Après

Century21 a publié, au fil du temps, les chiffres suivants dans ses communiqués à la presse :

• L'activité a connu -28% au S2 2008, puis +23% au S1 2009

• Ils ont réalisé transactions au S1 2009

• Ils ont réalisé transactions au T1 2009

On peut conclure qu'ils ont réalisé 11 000 transactions au deuxième trimestre, soit une variation de +15%. Ce n'est guère loin de la variation que le marché dans son ensemble a connu à la même période l'an dernier, où les volumes avaient progressé d'un peu moins de 10%, dans un mouvement annuel de réduction des transactions déjà bien entamé (756 000 annuels contre un pic à 822 000).

Il est très naturel qu'avec les mesures de soutien (Scellier, déduction des intérêts...) et la baisse des taux ponctuelle que nous connaissons, le marché connaisse une stabilisation après la baisse inédite observée en fin d'année dernière – on se souvient des -50% de transactions à Paris ! – et que ceci, conjugué à l'effet saisonnier, aboutisse à un plus fort dynamisme du marché. Mais l'ampleur que l'on constate est loin de permettre d'être aussi optimiste que les commentaires que ces chiffres ont suscité.

Et tout cela si Century21 est représentatif du marché !

Car après tout, ce groupe est une société dont l'activité n'est pas forcément linéairement corrélée au marché dans son ensemble. Pourquoi ne pourrait-elle pas, comme toutes les autres sociétés, gagner ou perdre des parts de marché ? Si l'on regarde les chiffres qu'ils avencent, leur activité au T1 2009 était inférieure de 25% à celle du T1 2008. Ils auraient donc réalisé à cette période un peu plus de 12 500 transactions. L'activité S1 2009 étant de 12% inférieure au S1 2008, ils ont dû y réaliser un total de 23 200 transactions. Ils ont donc dû réaliser, mathématiquement, 10 700 transactions au deuxième trimestre de 2008... Soit un nombre en baisse de 14,4% ! Alors que le marché, lui, progressait de 10%. Les chiffres d'activité de Century21 semblent donc, dans le passé, n'avoir pas collé avec le marché. Chacun conclura, entre faible représentativité ou comparaison par rapport à des chiffres déjà écornés par la crise.