Suite au battage médiatique sur le rebond violent des transactions au printemps, suivi de peu par l'annonce par la FNAIM d'une progression tonitruante de 3,9% au deuxième trimestre, soit une progression digne des meilleurs trimestres transaction jamais enregistrés, nous avions émis quelques doutes sur la nature et l'ampleur de ce rebond. Les résultats d'autres groupes de professionnels de l'immobilier donnent maintenant une toute autre impression du marché. Voyons ce que nous apprennent ces chiffres et comment les interpréter.

La communication des notaires.

Les notaires sont des professionnels qui vivent de l'immobilier, que ce soit sous la forme d'une activité annexe de transaction, transaction ou sous la forme des frais qu'ils encaissent à chaque transaction. Néanmoins, les chiffres qu'ils collectent sont traités par l'INSEE, un organisme statistique indépendant, dont les publications sont exemptes de la saine suspicion avec laquelle on devra prendre les publications des professionnels directement intéressés, et dont la méthodologie est connue.

Leur analyse est bien plus sombre que le tableau idyllique du marché dressé en début de mois, et ils anticipent une poursuite de la baisse des prix et des transactions toute l'année durant. Certes, ils se permettent d'exclure dans leur note de conjoncture une baisse de 40%. Voilà un aveu qui veut tout dire, surtout si l'on le couple à l'article écrit par M. Friggit, et validé par leur commission éditoriale, qui conclut que les prix ont entam� un retour vers leur tunnel historique, mais qu'ils n'en restent pas moins surévalués de 50%. Ce qui voudrait dire qu'une baisse de 33% n'est pas à exclure, même si M. Friggit s'abstient bien de se hasarder à pronostiquer une vitesse de baisse.

Les chiffres constat�s par les notaires permettent d'écarter, comme on le pensait, l'idée d'un rebond majeur. En tenant compte non plus des chiffres bruts, mais des chiffres corrigés des variations saisonnières, ils nous annoncent anticiper 500 000 transactions pour l'année 2009, soit -37,5% par rapport aux années fastes. Il s'agit, grosso modo, d'un ralentissement semblable à celui constaté à l'hiver 2008, voire légèrement pire ! On ne pourra pas reprocher aux notaires de n'avoir pas anticipé la chute, contrairement à ce qui s'était passé lors de la précédente contraction du marché de l'immobilier.

Pour terminer sur leur communication, ils joignent un graphique comparant les prix aux revenus des populations aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, et en France. Et surprise :

La France, o� l'on nous assurait longuement que les prix n'étaient pas décorrélés des fondamentaux, serait le pays où l'immobilier serait le plus cher, bien plus cher que ce que l'on a pu voir Outre-Manche et Outre-Atlantique aux pires heures de leurs bulles immobilières. Une réalité qui n'était pourtant jusqu'ici que mentionnée en pointillée dans des publications spécialisées.

Bien sûr, comparaison n'est pas raison, mais il serait bien optimiste de conclure que la France échappera au contexte économique qui a présidé à l'éclatement des bulles immobilières ailleurs dans le monde. Par le ralentissement du marché, elle prend en tout cas le chemin de la conformité et du retour à la normale, une expression préférable à celle de crise. Car pour la plupart des citoyens, la crise de l'immobilier, c'est la difficulté à acheter pour se loger, pas la difficulté à revendre à des prix faramineux...

La note de conjoncture de la FNAIM

Nous avions déjà rapporté les interrogations de la direction de la FNAIM sur son propre indice, interrogations auxquelles l'organisation a répondu en remaniant sa direction. Curieusement, les doutes n'ont pas été levés par cette action d'éclat, et ce d'autant plus qu'après avoir enregistré +3% en avril, elle enregistre en juin -2,9%. De telles variations étaient douteuses, en raison de la constitution du panier de biens utilisés pour calculer les prix, lors du mois d'avril. Les mêmes doutes subsistent maintenant que les prix retrouvent une tendance très fortement baissière – l'indice Case/Schiller pour les Etats-Unis n'a ainsi jamais observé de baisse mensuelle aussi vive dans le pays symbole de la crise immobilière ! Nous nous abstiendrons donc de les commenter, tout en soulignant la légèreté qu'il y a � les prendre pour argent comptant et à les analyser comme parole d'évangile. Surtout lorsqu'il s'agit de conclure que ce mini-krach permet « d'écarter la perspective d'une crise majeure ».

Concernant les transactions, les agences FNAIM ne se démarquent pas de l'analyse effectuée sur la production de crédits, pour penser que le retour des acheteurs n'a pas eu lieu. Ils estiment l'évolution annuelle à -30%, en ligne avec leurs constats précédents. Apparemment les acheteurs ne sont revenus que dans les agences Century21 : une communication publicitaire qui arrive à point nommé dans un marché atone. Espérons que les acheteurs, eux, prendront la peine de se renseigner plus avant d'effectuer des achats de panique.

La FNAIM consacre une part importante de son bulletin à justifier, par ailleurs, la pertinence de son indice et de ses analyses. Elle nous indique ainsi qu'en 2005, elle privilégiait l'atterrissage en douceur à l'éclatement de la bulle immobilière prévu par les principaux analystes du secteur. Pour avoir lu les analyses de 2005, il est difficile de croire que le grand public ait même entendu le terme de « bulle immobilière » en 2005. La FNAIM défend l'intégité de son outil, alors même qu'elle reconnaît que le nombre de biens pris en compte a diminué. Elle affirme se baser sur 10 à 12 000 ventes mensuelles, mais l'abaisse à « un minimum de 5000 » pour les derniers mois.

La FNAIM enfonce le clou en soulignant que ses prévisions n'ont jamais été contredites. Malheureusement, elle utilise son indice comme témoin, ce qui fait que la démonstration ne prouve que sa capacité à anticiper les variations de l'indice qu'elle publie ! Rien n'est dit, malheureusement, sur les disparités avec l'indice INSEE. La FNAIM prend néanmoins date et pronostique des prix au m² moyens jusqu'à la fin de l'année qui que le point bas aurait été atteint au premier trimestre 2009, et qu'après une légère rechute estivale, ils devraient rester stable jusqu'à la fin de de l'année, et rester plus élevés que ceux observés au dernier trimestre de 2008. Nous prenons, évidemment, date.

A titre de comparaisons, et à période identique, voici quelques évolutions pour 2008 constatées par la FNAIM et les Notaires dans certaines villes...

Il est dommage que ces disparités ne soient pas expliquées. Elles pourrait relever d'un nombre insuffisant de transactions qui rendrait la marge d'erreur très importante, mais cette hypothèse est exclue par la FNAIM, ce qui nous réduit à des conjectures.

Dans tous les cas, la communication des professionnels a pris soudainement un tour beaucoup plus raisonnable après les annonces de rebond de la semaine passée. Malheureusement, elles font l'objet d'une bien moindre couverture médiatique, comme la revue de presse de ce site le montre.