Le graphique de J. Friggit, souvent cité ici, établit en France une corrélation assez forte entre les revenus et les prix de l'immobilier, et représente une belle illustration de l'ampleur de la bulle immobilière que nous connaissons. Il illustre le manque d'intérêt historique de l'achat par rapport aux loyers, qui eux sont très fortement liés aux revenus. L'Union européenne a publié fin avril un document faisant une comparaison entre les pays sur un critère relativement similaire. Surprise : la France est le pays où la bulle est la plus vigoureuse.

Si elle ne met pas directement en rapport l'évolution des revenus avec celle des prix, la figure 33 page 32 de ce document montre l'évolution des prix corrigée de l'inflation.

L'approche est beaucoup moins fine, ce qui rend la comparaison malheureusement difficile entre les pays. En effet, si l'on admet que le prix des biens immobiliers est lié, sur le long terme, à la capacité qu'ils ont à générer un revenu (ou à économiser un coût), sous la forme du loyer, et que le loyer suit globalement l'évolution des revenus, il est normal que l'immobilier s'apprécie à mesure que les revenus augmentent dans le pays. La seule inflation ne suffit pas à refléter cette évolution.

Toutefois, on peut extraire quelques informations significatives. Ainsi, en Espagne, grâce à une croissance plus vive qu'en France, les prix auraient dû s'y apprécier plus vite. Il n'en est rien, et ce pays, présenté avec l'Irlande comme un des symboles européens de l'excès de la bulle immobilière, a connu en fait une hausse légèrement moins vigoureuse que ce qu'à connu la France. Il en va de même pour l'Irlande : non seulement la hausse n'a été que 80% contre plus de 90% en France, mais le pays a connu sur la période un enrichissement sans précédent lié à son intégration européenne. Alors que le PIB français augmentait de 18% depuis 2000, le PIB irlandais augmentait de près de 44%. Une telle croissance économique est de nature a tirer les prix sans que cela ne soit nécessairement l'indice d'une bulle immobilière, car cette croissance s'est traduite par une augmentation du niveau de vie. Le salaire des irlandais a ainsi progressé de 55% sur la période... L'argument vaut moins pour la France, ou, la même comparaison donnerait une hausse des salaires net de 12%.

Parmi les pays européens, seul le Royaume-Uni bat la France en terme de hausse des prix, en étant légèrement au-delà de 100%. Toutefois, leur croissance a été plus forte également, de sorte que les hausses semblent comparables. Le Royaume-Uni, qui a connu une croissance des prix légèrement anticipée par rapport à la France, a également pris le chemin de la correction plus tôt, avec une baisse cumulée, suivant les analystes, de 18% à 23% par rapport aux prix de 2007, tendance qui n'est pas en voie de stabilisation.

Peut-on dire que la situation française en regard de la hausse des prix est la marque d'une spectaculaire croissance des prix, ce qui ferait de notre pays le champion de la bulle : il semble. On ne peut pas s'en servir, en revanche, pour prédire un retour aux prix de 2000, même une fois l'inflation prise en compte. Tabler sur une baisse de 50%, qui ramènerait les prix à leur valeur de 2000 en euros constants, serait négliger l'impact de la hausse des revenus. Même limitée, elle existe, et justifie une partie de la hausse des prix. Dans tous les cas, les discours tendant à louer la sagesse nationale et à dénoncer les excès des marchés irlandais, espagnols et anglais tombent à plat...