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Le
graphique de J. Friggit, souvent cité ici, établit en
France une corrélation assez forte entre les revenus et les
prix de l'immobilier, et représente une belle illustration de
l'ampleur de la bulle immobilière que nous connaissons. Il
illustre le manque d'intérêt historique de l'achat par
rapport aux loyers, qui eux sont très fortement liés
aux revenus. L'Union européenne a publié fin avril un
document faisant une comparaison entre les pays sur un critère
relativement similaire. Surprise : la
France est le pays où la bulle est la plus vigoureuse.
Si elle
ne met pas directement en rapport l'évolution des revenus avec
celle des prix, la figure 33 page 32 de ce document montre
l'évolution des prix corrigée de l'inflation.
L'approche
est beaucoup moins fine, ce qui rend la comparaison malheureusement
difficile entre les pays. En effet, si l'on admet que le prix des
biens immobiliers est lié, sur le long terme, à la
capacité qu'ils ont à générer un revenu
(ou à économiser un coût), sous la forme du
loyer, et que le loyer suit globalement l'évolution des
revenus, il est normal que l'immobilier s'apprécie à
mesure que les revenus augmentent dans le pays. La seule inflation ne
suffit pas à refléter cette évolution.
Source graphique 33 page 32
Toutefois,
on peut extraire quelques informations significatives. Ainsi, en
Espagne, grâce à une croissance plus vive qu'en France,
les prix auraient dû s'y apprécier plus vite. Il n'en
est rien, et ce pays, présenté avec l'Irlande comme un
des symboles européens de l'excès de la bulle
immobilière, a connu en fait une hausse légèrement
moins vigoureuse que ce qu'à connu la France. Il
en va de même pour l'Irlande : non seulement la hausse n'a
été que 80% contre plus de 90% en France, mais le pays
a connu sur la période un enrichissement sans précédent
lié à son intégration européenne. Alors
que le PIB français augmentait de 18% depuis 2000, le PIB
irlandais augmentait de près de 44%.
Une telle croissance économique est de nature a tirer les prix
sans que cela ne soit nécessairement l'indice d'une bulle
immobilière, car cette croissance s'est traduite par une
augmentation du niveau de vie. Le salaire des irlandais a ainsi
progressé de 55% sur la période... L'argument vaut
moins pour la France, ou, la même comparaison donnerait une
hausse des salaires net de 12%.
Parmi
les pays européens, seul le Royaume-Uni bat la France en terme
de hausse des prix, en étant légèrement au-delà
de 100%. Toutefois, leur croissance a été plus forte
également, de sorte que les hausses semblent comparables. Le
Royaume-Uni, qui a connu une croissance des prix légèrement
anticipée par rapport à la France, a également
pris le chemin de la correction plus tôt, avec une
baisse cumulée, suivant les analystes, de 18% à 23% par
rapport aux prix de 2007, tendance qui n'est pas en voie de
stabilisation.
Peut-on
dire que la situation française en regard de la hausse des
prix est la marque d'une spectaculaire croissance des prix, ce qui
ferait de notre pays le champion de la bulle : il semble. On ne
peut pas s'en servir, en revanche, pour prédire un retour aux
prix de 2000, même une fois l'inflation prise en compte. Tabler
sur une baisse de 50%, qui ramènerait les prix à leur
valeur de 2000 en euros constants, serait négliger l'impact de
la hausse des revenus. Même limitée, elle existe, et
justifie une partie de la hausse des prix. Dans tous les cas, les
discours tendant à louer la sagesse nationale et à
dénoncer les excès des marchés irlandais,
espagnols et anglais tombent à plat...
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