Les prix ont baissé, nous annoncent les notaires, les analystes et même la FNAIM entre deux retournements. Pourtant, les statistiques de cotation-immobiliere, qui s'intéressent aux prix des annonces, ne montrent pas une baisse d'une même ampleur. Et tous ceux qui cherchent à se loger urgemment le disent : ils n'ont pas vu les prix baisser dans les journaux d'annonce qu'ils consultent fréquemment. Pourquoi cette différence ? Car l'annonce du prix va dépendre de l'estimation que fait le vendeur de son bien, et de la perception qu'il a du marché. Or, le vendeur se retrouve dans la même situation que l'acheteur. N'ayant comme élément d'appréciation que les prix d'annonce, il ne constate pas de baisse et n'est donc pas motivé pour afficher un prix moindre. Si le voisin vend très cher, pourquoi « braderait-il » son bien, suivant l'expression consacrée ?

L'explication peut sembler simpliste, aussi peut-il être bon de comparer avec ce qui se passe chez nos voisins, plus avancés dans la chute des prix. Les vendeurs y sont confrontés au même problème, et ce d'autant plus que les chiffres de vente sont opaques. En cela, le Royaume-Uni est un bon parallèle avec la situation que nous connaissons chez nous, puisque les prix de transaction n'y sont pas plus accessibles pour le particulier vendeur. Qu'observons-nous ?

Regardons d'abord la tendance des prix de transaction. Les deux principaux indices publiés le sont par les prêteurs immobiliers Halifax et Nationwide. Les deux calculent un indice des prix prenant en compte les caractéristiques du bien, un peu à la manière des notaires chez nous, pour calculer le prix moyen, et ne se contentent pas d'effectuer une moyenne des prix qu'ils observent. Grâce à leur large échantillon, ils peuvent ainsi établir des prix représentatifs. Ces deux indices suivent naturellement la même tendance avec de petites variations d'un mois sur l'autre en raison d'une méthodologie de calcul un peu différente. Néanmoins, en comparant les chiffres qu'ils publient, on voit bien la tendance générale : les prix ont atteint leur maximum à l'été 2007.

Les indices montrent que les prix ont baissé de 20% en moyenne (entre les deux estimations). Les médias s'en émeuvent autant qu'ici, et la baisse des prix est connue des acquéreurs. Il n'y a pas eu de rebond significatif de nature à entretenir l'espoir d'une reprise. Si l'on regarde la courbe, on voit même qu'après quelques mois, en raison de la crise financière, la chute s'est accélérée.

Quelle a été la réaction des vendeurs ? On peut l'estimer en regardant l'indice fourni par le site Rightmove. Ils suivent les prix d'annonce, à la manière du site cotation. On peut y voir que les prix d'annonce n'ont cessé de monter, pour atteindre un pic en mai 2008. Si l'hiver 2007 avait vu les annonces en baisse, et qu'on aurait alors pu croire que les vendeurs étaient réactifs, il ne s'agissait que de variations saisonnières, et l'arrivée du printemps a relancé à la hausse les prix d'annonce, alors qu'on voit bien sur la courbe des prix que ces derniers ne cessaient de chuter. Depuis mai 2008, les prix d'annonce ont perdu 12% (alors que les prix réels ont perdu 20%), et la stabilisation des prix que l'on observe en 2009 (liée à l'effet saisonnier, ces mois étant traditionnellement propices aux transactions) s'est traduite par une hausse de 6,5% des prix d'annonce !

En clair, tout au long de la baisse, les vendeurs ont eu tendance à maintenir leurs prix avec des variations minimes, et le moindre signe de stabilisation est perçu comme un redémarrage définitif et une incitation à relever les prix.

L'euphorie des vendeurs est toujours exagérée. L'évaluation d'un bien se fait sur des critères souvent très subjectifs faute d'une appréciation d'ensemble du marché. Souvent, le vendeur n'a d'autre base de comparaison que les prix des annonces pour des biens similaires au sien, qu'il va trouver dans des journaux. Ces annonces sont souvent elles-même plus chères que le marché, par effet d'entraînement, et l'on aurait tort de blâmer le vendeur à la recherche d'un pigeon : si quelqu'un, par chance, est prêt à payer un prix surévalué, autant « tenter le coup ». C'est le raisonnement qui pousse la plupart des vendeurs à donner leur mandat à l'agence annonçant le prix le plus élevé. Les vendeurs britanniques procèdent de la même façon.

Les nobles anglais chassent à courre, mais tous les anglais chassent le pigeon

En ajoutant à cela la tendance humaine à considérer que son logis est « mieux » que celui du voisin, et la volonté des voisins de dissimuler le rabais consenti, on comprend que les vendeurs seuls soient les plus mal placés pour définir leur prix. Il ne faut donc pas s'attendre à ce que les prix d'annonce reflètent rapidement la réalité. Comble du paradoxe : le vendeur est plus à même de voir les annonces restant longtemps à l'affiche, en clair, les annonces trop chères ! Les annonces affichées à un bon prix partent vite, et échappent donc souvent à sa vigilance.

L'évolution logique est un accroissement des marges de négociations (à mesure que le marché se ralentit), avant que les vendeurs ne réalisent la situation. Sachant que toute nouvelle positive sera de nature à retarder cette prise de conscience ! Accepter de baisser est souvent un échec pour le vendeur, et on comprend que cela ne soit pas agréable : si les prix d'annonce sont déterminés par la psychologie du vendeur, le prix de transaction est lié au caractère nécessaire de sa vente, et le vendeur contraint sera plus flexible pour négocier qu'il ne le sera pour afficher une baisse.

Voilà pourquoi les prix peuvent baisser sans que les journaux d'annonces ne reflètent vraiment cette réalité. Le site de cotation est important pour déceler, justement, cette prise de conscience, qui marquera l'entrée des vendeurs dans une phase plus réceptive aux propositions basses. En attendant, il ne faudra guère s'étonner de voir des annonces hors de prix.