Beaucoup de dictons relatifs à l'immobilier ont été forgés à l'époque des années 60 et 70, et reflètent donc des situations vécues par les générations antérieures. En matière d'immobilier, beaucoup de primo-accédants souvent jeunes n'ont comme source d'information que leurs parents, qui prodiguent donc des conseils légèrement datés.

Les circonstances, en terme de taux, d'inflation, de prix, ont largement changé. Avec 2% d'inflation annuelle moyenne depuis 1985, celui qui empruntait sur 25 ans à plus de 10% en s'imaginant que les intérêts seraient dévorés par l'inflation aura fait un très mauvais calcul. Pourtant, il était de notoriété publique, à l'époque, qu'il ne faut pas se formaliser, et que la fin du crédit se rembourse en monnaie de singe... Las ! Celui qui n'aura fait qu'écouter les dictons en sera pour ses frais, au sens littéral.

On peut se gausser des erreurs du passé, mais il faut veiller à ne pas commettre les mêmes de nos jours. Et la complexité des offre de prêts s'est accrue, obligeant à d'autant plus de vigilance lors du choix de son prêt. La prudence est-elle devenue de mise ? Apparemment pas, si l'on regarde le comportement vis-à-vis des emprunts variables...

Les premiers emprunts à taux variables ont été faits par les Etats, à la fin des années 80, pour attirer les épargnants qui craignaient que leurs économies ne s'envolent en fumée, dévorées par l'inflation, cet ennemi invisible. Les banques, soucieuses de ne pas refaire la même erreur avec l'argent qu'elles avaient prêté pour l'immobilier, ont naturellement emboîté le pas, et proposé aux particuliers d'emprunter eux-aussi à taux variables.

Ces formules sont restées relativement confidentielles, et n'ont vraiment été proposées qu'à partir de la fin des années 80, et lorsqu'on observe les demandes de prêt, on peut se demander si ceux qui les contractent en maîtrisent les tenants et les aboutissants. Souscrire un prêt à taux variable, c'est réaliser un pari sur les taux : on gagne d'autant plus que le taux de référence, généralement l'Euribor, baisse, et les mensualités ou la durée de remboursement augmentent lorsque ce taux progresse. Généralement, les variations sont limitées – on dit cappées – à une amplitude maximale du taux. Mais comptons sur les banques : lorsque le « cap » se met en place, elles sont déjà largement gagnantes par rapport à un taux fixe contracté à la même période.

Rationnellement, on gagne à la souscription d'un taux variable lorsque les taux sont élevés. Néanmoins, et paradoxalement, ce n'est pas ce que l'on constate lorsqu'on regarde les distributions de prêt par les banques. On constate également que depuis qu'ils sont apparus, les souscripteurs sont généralement gagnants, l'Euribor étant passé depuis 1990 d'environ 11% à 1,77%. Ce qui donne à ces prêts une certaine attractivité. Néanmoins, plus les taux ont baissé, plus ils se sont révélés populaires. On peut le comprendre, l'emprunteur projette sur l'avenir, en guise d'analyse, la situation du passé récent, et s'attend à ce que la situation de taux bas que nous connaissons perdure et s'amplifie.

Lors de la crise financière, les banques ne se faisant plus confiance, le taux euribor a remonté sensiblement. Nombre d'emprunteurs se sont alors retrouvés dans des situations difficiles, leurs mensualités remontant au-delà de leurs capacités de remboursement, d'autres voyant la durée du prêt s'allonger considérablement. Les prêts à taux variables ont alors connu une très mauvaise presse, et, alors qu'ils constituaient, d'après Crédit Logement, 18,6% des crédits distribués en 2005 (taux euribor entre 2 et 2,5%), ils sont tombés à 1,7% en 2008, alors que le taux euribor culminait cette année là à plus de 5,5%. Les taux variables, perçus comme des arnaques quand les taux montaient, rendant la situation difficile pour leurs titulaires, ont moins eu la faveur des emprunteurs, alors que le pari d'une baisse des taux après un sommet devenait de plus en plus probable ! Les banques, d'ailleurs, ont eu beau jeu d'en profiter pour cesser de commercialiser des offres à taux variables, et les brochures, d'après le site spécialisé meilleurtaux, n'en contenaient quasiment plus...

Depuis l'intervention vigoureuse de la Banque Centrale Européenne, son taux directeur, à 1%, son taux historique le plus bas. En l'espace de 6 mois, l'euribor, un taux court qui est très sensible au taux BCE, a plongé, passant de 5,5% à moins de 1,8%, battant lui-aussi des records de faiblesse.

On pourrait alors penser que ces taux, à mesure que l'on s'approche d'une sortie de crise économique, et que l'inflation redeviendra un souci, seront amenés à remonter. Les chances d'avoir, sur les 20 ou 25 ans de durée d'un prêt, des taux supérieurs à leur plus bas historique, sont élevées : on pourrait donc penser que la période est la moins propice pour contracter un emprunt à taux variable...

Et pourtant, le comportement des emprunteurs va à l'encontre de ce raisonnement. Ils font en fait exactement le contraire. Toujours selon Crédit Logement, au mois d'avril 2009, la part des taux variables est remontée en flèche, atteignant 10,3% ! Les louanges des emprunteurs d'hier, rassurés à nouveau par la baisse de leurs mensualités, y sont certainement pour quelque chose, gommant en quelques mois les appels à la vigilance concernant ce genre de produit. Les taux fixes ayant varié moins vite, l'écart entre taux fixes et variables a également contribué à rendre ces derniers plus attractifs, du moins en apparence. Les banques ont su en profiter, et les offres se sont multipliées. L'emprunteur qui ne regarde que sa mensualité initiale, persuadée que c'est un facteur déterminant, et suivant en cela les conseils de grand-mère qui l'incitent à ne pas regarder le coût total du crédit, avec l'espoir que l'inflation soit de son côté, sera d'autant plus aisément victime de ces prêts.

L'objet de cet article n'est pas de plaindre la vague à venir des souscripteurs de ces prêts : chacun est responsable de ce qu'il signe... Mais simplement de constater, avec consternation, que la « crise médiatique des prêts variables » de la fin de l'année dernière n'a aucunement incité les acheteurs à réfléchir sur les conditions de leur emprunt. Nous sommes donc prêts pour la revivre d'ici quelques mois, à mesure que la crise économique s'estompera : la leçon des « subprimes » est loin d'être apprise... Ceux qui voudraient acheter malgré la situation actuelle seraient bien inspirés de bien comprendre le mécanisme de leur prêt bancaire... On nous annonçait entre 30 000 et 100 000 emprunteurs mis en difficulté fin de l'année dernière par le passage de 3 à 5% de l'euribor... Combien seront-ils à être étranglés par une remontée à partir de 1,5% ?