Prévision OFCE : -23% sur 2 ans. En avril, ne te découvre pas d'un fil :
au contraire, retourne ta veste...

Nos lecteurs baissiers sont toujours friands de prévisions qui vont dans le sens d'une chute rapide des prix. La dernière en date, dans la lettre de l'OFCE, est particulièrement croustillante, avec une baisse de -23% sur 2 ans. Elle dépasse en cela les prédictions antérieures, qui parlaient avant la baisse rapide constatée au deuxième semestre. Néanmoins, il faut garder un sens critique et ne pas accepter toute prévision uniquement parce qu'elle semble séduisante.

L'OFCE est un institut de recherche en économie rattaché à Sciences Po. Il est a priori indépendant des acteurs du marché de l'immobilier, et l'on ne peut pas suspecter ses analyses d'un parti-pris lié à un intérêt direct. On peut également écarter l'idée qu'ils soient idéologiquement baissier, néanmoins, certaines de leurs analyses anciennes contribuent à jeter le doute sur la pertinence de leurs analyses.

Ainsi, en 2005, on savait que les prix étaient 50% au-dessus de leur moyenne à long terme. D'après les courbes de la FNAIM, les prix n'étaient alors pas différents de ceux que l'on constate aujourd'hui... L'OFCE excluait néanmoins l'hypothèse d'une bulle immobilière en formation : dans un document à l'attention du Sénat, l'OFCE annonçait la couleur :

« le marché de l'immobilier n'est pas sujet à une bulle et la hausse des prix, bien que vive, n'est pas déraisonnable ».

Le document faisait alors un tour d'horizon des facteurs de détermination du prix de l'immobilier, en soulignant que la dette accrue des ménages ne représentait pas de danger, avec cette analyse rétrospectivement amusante sur les banques :

« Or, il semble bien que l'exposition des banques au risque de défaut des ménages n'ait jamais été aussi faible. [...] Enfin, les banques ont la possibilité de se protéger en transférant le risque de crédit à d'autres acteurs grâce à la titrisation : transformée en titres, la dette hypothécaire d'un ensemble de ménages peut être cédée à d'autres agents sur les marchés financiers. Etant donnés le développement de techniques plus performantes de gestion des prêts hypothécaires et la volonté des investisseurs de diversifier leur portefeuille, la titrisation des actifs hypothécaires a pris de plus en plus d'importance récemment. »

Une lecture aride, mais intéressante car elle montre bien qu'il est tout à fait possible d'étayer les conclusions ci-dessus d'une façon très crédible.

Que peut-on lire maintenant, dans leur dernière analyse ? Eh bien, que la magie de la titrisation n'opère plus. Bien au contraire, ces pratiques sont fustigées, et présentées comme un facteur aggravant :  « La crise a pris une telle ampleur parce que les pertes occasionnées par les subprime, au lieu d'être diluées et réparties sur de nombreux portefeuilles, ont été concentrées dans les bilans des banques. »

Le paragraphe suivant frappe le lecteur comme un coup de massue : « [Le système de titrisation] est devenu destructeur avec l'instauration d'un climat d'euphorie engendré par la bulle immobilière, qui a poussé de manière évidente à la sous-évaluation les risques pris. » Ah, la bulle dont l'OFCE niait l'existence aux États-Unis quelques mois avant son éclatement, leur apparaît maintenant incontestable...

Il ne s'agit pas de jeter la pierre à l'OFCE en particulier, ou de discréditer ses dernières prévisions chiffrées : personne n'est infaillible, et ils ne sont pas le seul à avoir fait preuve de courte vue en matière de crise immobilière. Néanmoins, la prédiction des -23% a été largement reprise dans la presse, souvent sans trop de réflexions --- ou même simplement d'explications --- sur la méthode ayant permis d'obtenir ce chiffre. La signature de l'OFCE semblait suffire pour justifier que sa prévision soit mentionnée : le lecteur attentif ne se laissera pas tromper et ne cédera pas à la facilité de l'argument d'autorité, même quand les chiffres semblent plaisants.