Faut-il acheter maintenant que la baisse est venue, après avoir été si longtemps attendue ? Les prix d'annonce vont s'orienter, à leur tour, à la baisse, mais il faut se garder de toute réaction précipitée.

Même si les notaires persistent à ne pas voir de baisse, en sortant leurs chiffres les plus à jour portant sur des compromis signés près d'un an plus tôt, la réalité de la baisse n'échappe à aucun observateur sérieux du marché actuel.

Les agents immobiliers, terrifiés par la chute inédite des transactions, notamment depuis septembre 2008, ne cessent de presser leurs clients vendeurs à réviser leurs prétentions à la baisse. Ils n'ont pas été aidés jusqu'ici par les communiqués triomphants de la FNAIM annonçant que la baisse n'aurait pas lieu. Celle-ci ayant changé son fusil d'épaule, et les médias avec elle, leur tâche sera plus aisée dans les prochains mois, et les baisses, jusqu'ici constatées uniquement au niveau des valeurs de transaction, vont commencer à se répercuter sur les prix d'annonce.

Après "dépêchez-vous d'acheter avant que ça ne soit trop cher !", voici le temps du "dépêchez-vous d'acheter avant que ça ne remonte !"

Les acquéreurs potentiels seront alors bombardés de messages incitant à l'achat, soulignant que la baisse est faite, et qu'il faut s'empresser de ne pas rater le coche avant que les prix ne remontent.

Pourtant, il faut se rappeler que les prix de l'immobilier résidentiel suivent, sur le long terme, une tendance proportionnelle aux revenus. Certes, les Français s'enrichissent chaque année, et il est donc naturel que les prix augmentent structurellement... Mais après la hausse que nous avons connue, les prix sont tellement surévalués par rapport aux revenus que les différents scénarii de baisse ne laissent aucunement présager unrebond violent par la suite.

Aucune des hypothèses de la FNAIM ne prévoit plus de hausse durant les prochaines années

Si l'on regarde les quatre scénarii publiés par la FNAIM dans sa lettre de conjoncture de janvier 2009, on peut constater qu'ils font diverses prévisions jusqu'en 2012, sans se prononcer sur la probabilité associée à chacun. Les deux premiers, qui tablent sur une récession d'un ou deux ans, font état de 17% de baisse, le troisième de 34% de baisse, tandis que le dernier, qui anticipe visiblement la fin immédiate de la crise économique, n'envisage que 10% de baisse durant les 3 prochaines années.

Dans le scénario le plus optimiste, on pourrait croire qu'il est alors intéressant d'acheter si l'on peut parvenir à obtenir dès maintenant une baisse sensible, et l'on présentera des remises de 10% comme exceptionelles. Il faut toutefois garder à l'esprit que les baisses dont parle la FNAIM s'appliquent sur les prix de transaction, qui ne sont pas les prix d'annonce.

Par exemple, si l'on regarde les transactions annoncées en décembre 2008, toujours par la FNAIM (les chiffres des notaires n'étant disponibles qu'après le retour de Marlborough), on voit pour Brest du 1 637 euros du m² (appartement et maison confondus), alors que le prix médian des annonces est de 1 750 euros. Les transactions s'y font déjà, en moyenne, 6% sous le prix d'annonce. Une baisse annoncée de 10% ne correspond pas du tout à ce que l'on est en droit d'attendre. Même dans le scénario le plus optimiste de la FNAIM, on ne gagne à acheter maintenant que si les prix d'annonce baissent de 15%.

Le cas de Brest est encore l'un des plus avantageux : il ne s'agit pas d'une ville où les anticipations haussière sont très fortes, et l'écart entre prix d'annonce et prix de transaction peut être bien plus grand. A Toulouse, par exemple, la FNAIM nous révèle que le prix moyen des transactions y a été de 2 757 euros, quand les prix d'annonce montrent une médiane qui, bien qu'en baisse, reste à 3 300 euros. Exiger une baisse de 10%, c'est vouloir transiger à 2 500 euros, soit 25% sous les prix d'annonce.

Les baisses auxquelles nous allons assister les prochains temps vont être des leurres : elles ne concerneront que les prix d'annonce, et seront, dans les villles les plus saisies par la spéculation immobilière, insuffisantes pour simplement rattraper les prix de transactions ! L'acheteur qui voudrait faire une affaire devra garder cela à l'esprit.

Garder la tête froide est d'autant plus dur qu'il y a un effet d'habitude qui fait que l'on oublie rapidement quels étaient les prix pratiqués à peine quelques années auparavant, et que l'on peut facilement croire qu'un début de baisse représente un progrès significatif...

Aucun des scénario (optimistes) ne donne la location comme perdante ces deux prochaines années

En cas de réalisation d'un des scénarii les plus réalistes (entre -20% et -35%), acheter trop vite serait une erreur, même si une offre réellement intéressante se présentait. Il importe donc dès maintenant à chacun de faire son estimation de la baisse à venir, pour déterminer son niveau d'achat. Le marché se retourne, et c'est là qu'il est important d'êtrevigilant : il serait stupide d'avoir attendu une baisse pour ne profiter au final que d'une ristourne symbolique !

Aucun des scénarii n'envisage en tout cas de reprise de la hausse avant 4 ans. Et c'est bien justifié : par rapport aux revenus, si la baisse reste contenue, il faudra qu'elle soit suivie par des années de stagnation, le temps que la croissance reparte. Et si les taux restent bas, ce sera pour soutenir l'économie, donc que celle-ci ira mal. Et qui dit économie en berne dit inquiétude des acheteurs, voire hausse du chômage et baisse du pouvoir d'achat... Autant de facteurs qui modèreront une éventuelle reprise des prix. Nous risquons d'entendre bientôt un discours pernicieux présentant la baisse comme une anomalie, et incitant à acheter avant que les prix ne retrouvent leur rythme de progression normal. Cet argument risque de convaincre la plupart des jeunes acheteurs, qui n'ont connu qu'un marché fortement haussier, et qui manqueront de repères pour se fixer un prix d'achat. Il faut se souvenir, d'après le graphique établi par J. Friggit, qu'il faut une baisse de 35% par rapport au pic de 2008 pour réintégrer une valorisation habituelle de l'immobilier par rapport aux revenus... Cette baisse peut être composée d'une baisse de 10% sur 2 ans, suivie de 10 ans de stagnation alors que les revenus augmentent progressivement. De même qu'elle peut être constituée d'une baisse brutale, suivie d'une reprise de la hausse suivant l'évolution du revenu.

Une baisse légère ne suffira pas à réintégrer le tunnel de hausse historique moyenne (source J. Friggit)

Dans le scénario favori de Cotation Immobilière, tout comme les différents scénarii proposés par la FNAIM, on voit se dégager un consensus : l'achat est à proscrire durant les 2 prochaines années, pour bénéficier du maximum de la baisse, et aviser à ce moment là des perspectives économiques, pour tabler soit sur une longue stagnation, soit sur une poursuite de la baisse (et éventuellement son accélération). Dans le pire des cas, avec deux années envisagées à -5%, la baisse qu'anticipe la FNAIM est supérieure au coût du loyer durant les deux années à venir : attendre, dans ce scénario du pire, ne fera rien gagner, ni rien perdre. Face à un risque nul, pourquoi ne pas se donner le temps d'analyser la situation ?

L'achat en début de baisse n'est pas forcément une erreur, en fonction de sa situation personnelle, de la zone de recherche, et des capacités de résistance du vendeur. Nous verrons la semaine prochaine les critères permettant de déterminer les zones les plus exposées à la baisse, et donc celles où il est le plus intéressant de louer. Ce ne sont pas les zones les plus demandées qui seront les plus protégées : on se souviendra ainsi qu'à Paris lors du dernier krach, le VIIIe arrondissement, l'un des plus cotés, avait connu une baisse de 50%...