Dans un effort pour soutenir le système financier, les banques centrales ont baissé radicalement leur taux, de manière concertées ou autonomes. Des mesures qui n'auront probablement qu'un impact limité sur le marché immobilier.

La hausse des taux immobiliers que nous observons depuis 2006 a été causée, en apparence, par la hausse des taux directeurs de la zone euro : si les banques empruntent leur argent plus cher, il est naturel qu'elles répercutent ses hausses sur les prix pratiqués aux clients. L'inverse semble également vrai : en ayant accès facilité à l'emprunt, on pourrait penser assister à une nouvelle vague de baisse des taux. Le mécanisme est toutefois un peu plus compliqué...

Un souffle d'air frais pour les emprunteurs à taux variables

Les emprunts à taux variables sont en leur immense majorité indexé sur l'Euribor. Ce dernier, le taux auquel les banques se prêtent mutuellement de l'argent, n'est pas uniquement lié au taux directeur de la BCE. Avec les craintes sur la solidité des banques, ces dernières étaient réticentes à prêter à leurs consoeurs, et quand elles acceptaient, elles exigeaient en échange des intérêts élevés. L'Euribor a donc monté bien plus vite que les taux directeurs. De nombreux emprunteurs à taux variables ont donc vu leurs mensualités être très fortement révisées à la hausse. L'action des autorités monétaires a eu pour objet de renforcer la confiance dans les banques, qui sont maintenant moins réticentes à se prêter, entraînant un reflux de l'Euribor. Toutefois, le repli ne fait que corriger un excès ponctuel, et n'affecte que les prêts en cours, en réduisant les effets ravageurs de l'indexation à la hausse.

Les crédits variables nouveaux ne sont guère affectés : ils sont morts.

Taux variables : Requiescant In Pace

En effet, l'un des attraits des taux variables, en plein coeur de l'euphorie immobilière des années passées, est qu'ils étaient proposés à des taux inférieurs aux taux fixes. Les dossiers les plus fragiles, qui ne pouvaient faire face à un taux fixe trop élevé, trouvaient une planche de salut dans les taux variables. Mais ces taux attractifs, faibles, étaient la contrepartie d'un risque encouru par l'emprunteur : celui d'un rebond des taux. Désormais, on considère que l'Euribor va baisser dans les prochains temps. Il est donc naturel que les banques qui consentent à prêter à taux variables exigent des taux plus élevés au départ, puisqu'elles s'attendent à ce que les intérêts qu'elles vont toucher baissent à l'avenir.

C'est pourquoi les taux des prêts variables, tels qu'annoncés par le courtier MeilleurTaux.com, sont actuellement plus élevés que les taux fixes (de 0,10 à 0,20%). Leur attractivité a donc disparu : la plupart des banques n'en proposent d'ailleurs plus, et ces prêts n'auront plus guère d'impact, durant les prochaines années, sur le marché immobiliers.

S'ajoutent à ces considérations rationnelles l'impact psychologique de la hausse des taux que nous avons connue : les médias ont largement relatés les affres d'emprunteurs à taux variable piégés par des contrats qu'ils ne comprenaient pas, et la crainte qu'ont suscitée ces reportages contribuera pour longtemps à entretenir la défiance envers les prêts à taux variables. Ainsi, d'après l'observatoire CSA/Crédit Logement, la part des crédits à taux variable est passée de 21% à... 1%.

Les crédits immobiliers fixes ne profiteront pas de la baisse des taux directeurs.

Les crédits à taux fixes sont moins sensibles aux variations des taux directeurs. Il suffit pour s'en rendre compte de regarder les évolutions comparées des taux : de 2003 à 2005, la BCE a maintenu son taux directeur fixe, et l'a augmenté à partir de là, notamment en 2006. Sur ces quatre années, les taux immobiliers concédés aux particuliers n'ont fait que descendre, passant d'une moyenne de 5,10% à 3,56%...

Pourquoi cette baisse ? Car le marché des particuliers est, pour les banques, un marché très versatile et concurrentiel, et le prêt immobilier y constitue un produit d'appel de premier choix. Et ce d'autant plus que la plupart des gens, une fois leurs revenus domiciliés dans l'établissement qui leur a consenti un prêt, ne font plus la démarcher d'aller chercher ailleurs. Le prêt immobilier est un bon produit pour rendre une clientèle captive. Les banques ont donc décidé de diminuer leur marge, voire de pratiquer des marges négatives, pour attirer le client.

On se doute bien que cette ère est révolue alors que la crise financière bat son plein : un sou est un sou pour les banques, et il leur était urgent de reconstituer les bénéfices sur les taux. D'après la Société Générale, la hausse des taux que nous avons connue jusqu'au milieu de l'année 2008 était liée exclusivement à cette nécessité, l'augmentation des taux directeurs n'ayant eu qu'un effet très marginal. Dès lors, leur baisse ne fait qu'atténuer les hausses à venir, mais ne risque pas d'entraîner à court terme de baisse des taux, du moins pas tant que les inquiétudes sur le secteur bancaire ne se soient dissipées.

La comparaison américaine : des baisses des taux massives et sans effet.

La BCE est bien timide dans sa baisse comparées à son homologue américaine... Celle-ci a baissé ses taux de 4,75% à 1% au cours des 13 mois écoulés pour tenter de limiter la désaffection de l'immobilier... Les taux sont passés de 6,38% à 6,04%... Une baisse très symbolique ! Et ils ont remonté à leur plus haut niveau ces dernières semaines... Avec la baisse de l'immobilier qui se constate sur le marché américain (25% à 30% en moyenne), l'hypothèque n'offre plus qu'une garantie toute relative pour la banque. Elle n'est plus sûre de rentrer dans ses frais en cas de problème de remboursement... Dès lors, elle exige une « prime de risque » sur son prêt bien plus importante que par le passé. Prime qui a compensé les baisses massives de taux pratiquées par la Fed.

Si aux Etats-Unis, la baisse est largement d'actualité, elle ne fait que se profiler en France : les prévisions pour 2009 varient entre une baisse de 5% à 15%, voire pire s'il y a récession (une hypothèse qu'il serait absurde d'exclure). Les primes de risques sont donc amenées à monter de notre côté de l'Atlantique également, et l'on peut penser que les taux fixes ne retrouveront pas rapidement les taux exceptionnellement bas que l'on a vu en 2006.

Par conséquent, il serait vain d'espérer qu'une amélioration du crédit redonne du pouvoir d'achat immobilier : la période d'inflation des prix immobiliers est révolue, et ceux qui voudront vendre devront s'accommoder d'une clientèle bien moins solvable que par le passé.