Dans notre dernière colonne, nous avions incité les acheteurs à ne pas être leurrés par des baisses de prix d'annonce, qui ne sont en fait que des trompe-l'oeil. Toutefois, dans certains cas, l'achat en début de baisse n'est pas forcément pénalisant : il n'est pas nécessaire d'attendre partout le « point bas » du marché. En fonction des attentes de baisse de chacun, quels sont les biens les plus à risque ?

Pourquoi ne pas attendre le point bas ?

Comme dans tout marché, il est idéal d'acheter au plus proche du creux des prix, au plus fort de la crise, quand les biens immobiliers seront sur le point de repartir à la hausse. Même en l'absence de volonté spéculative, c'est ainsi qu'on limitera les risques de moins-value en cas de revente contrainte par les circonstances de la vie, quelques années plus tard. Il s'agit donc d'un principe de bon sens pour limiter les risques liés à l'investissement, souvent le plus important jamais réalisé par les primo-accédants. Néanmoins, il est très difficile de prévoir le moment exact de ce point bas. On peut le faire par des méthodes empiriques approximatives : ainsi, l'OCDE a constaté que souvent, les phases de hausse et de baisse ont des durées moyennes symétriques, de sorte que la hausse des prix suit une tendance long terme à la hausse légère, en raison d'exigence de surface par personne supérieure, de la hausse globale du pouvoir d'achat, et de la relative difficulté de construire dans les centres urbains recherchés. Les cycles immobiliers varieraient donc, parfois de manière importante, autour d'une tendance longue, ce que le tunnel de J. Friggit confirme pour la France depuis 1965. Si l'on se base sur ces hypothèses, et que l'on considère que la hausse a duré de 1998 à 2008, on pourrait estimer le point bas à 2018. On retrouverait alors des prix certes supérieurs à ceux de 1998, même une fois l'inflation prise en compte.

Toutefois, l'attente n'est pas forcément une stratégie gagnante, car le recul statistique sur les cycles immobiliers, de longue durée, est faible... et il n'est pas impossible que le point bas se produise quelques années plus tôt. La stratégie de l'attente aura donc échoué, l'acheteur s'engageant sur le marché alors que les prix sont déjà repartis à la hausse. De même, et c'est le risque le plus important, il est possible que les dernières périodes de baisse ne soient plus qu'une baisse symbolique, et que le coût de l'attente soit très supérieur au gain espéré. Tout dépend de la façon dont la baisse se produit, et du coût de cette attente, qui va dépendre à la fois des conditions de logement et de l'apport personnel de l'acheteur. Les situations individuelles doivent être prises en compte.

Si la fin de baisse est longue et modérée, il peut être rentable d'acheter plus tôt

Prenons l'hypothèse d'une baisse conforme à ce qu'a constaté l'OCDE dans les cycles précédents, et tablons sur une symétrie de la hausse. Nous devrions attendre une baisse de 42% entre le point haut et le plus bas, une fois rapporté au pouvoir d'achat. En cas d'atterrissage en douceur, on pourrait imaginer une baisse régulière de 5% par an pendant 10 ans. Dans un tel scénario, le gain que l'on obtient en reportant chaque année l'achat à l'année suivante doit être comparé au coût du logement sans achat, et au profit tiré du placement de l'apport. Prenons un cas théorique simplifié pour illustrer les choses : quelqu'un qui occupe un appartement dont la rentabilité locative est de 3,5%, « perd » 3,5% en n'achetant pas. Il n'a donc pas intérêt à acheter tout au long de la période de baisse. Maintenant imaginons que la baisse soit identique, le point bas identique, mais que la baisse se constitue de 4 années à -10% et 6 années à -2% (ce qui correspondrait en terme de prix courants à une simple stabilité), il n'aura pas intérêt à différer son achat plus que 4 ans. Et ce d'autant plus qu'à mesure que les prix baissent, la rentabilité de l'achat augmente. Le bien qu'il occupe, avec sa rentabilité de 3,5%, aura une rentabilité de 5,3% au bout des 4 années de baisse initiale.

Autant il est important de ne pas prendre des vessies pour des lanternes et de ne pas acheter trop tôt, autant il est important de pas attendre « idéologiquement » le point bas, ou de rester sur des hypothèses de rentabilité qui évolueront au fil du temps. On peut faire un parallèle avec le marché boursier : après une forte baisse, nombre d'investisseurs se sont écartés du marché, persuadés qu'il est stupide d'acheter alors que les prix vont continuer à baisser... et oublient de prendre en compte les revenus liés aux actions, et ne reviennent que trop tard sur le marché. La comparaison ne peut se faire directement, car la spéculation sur le marché immobilier n'est pas autant assumée que sur le marché des actions, mais il ne fait aucun doute qu'il se trouvera autant de gens pour dire « tu es fou d'acheter, alors que ça baisse » qu'il s'en est trouv�s pour recommander l'achat au plus haut : « dépêche-toi d'acheter, ça n'arrête pas de monter ! ».

Compte tenu de la baisse rapide constatée par la FNAIM (l'indice est passé de 206 en mai 2008 à 179 en décembre, soit 13,1% de baisse en sept mois), de l'absence de perspectives positives à court terme pour le marché immobilier, d'un accès au crédit qui reste compliqué (la baisse très relative des taux s'accompagnant d'un durcissement des conditions d'accès) et d'une crise économique de nature à augmenter le chômage et donc de diminuer les revenus des acheteurs, on ne peut exclure que cette correction violente se poursuive, et qu'il faille donc suivre le marché à court terme, même si le point bas ne doit être atteint que bien plus tard.

Il n'est de plus pas évident que la baisse soit monotone, et un ralentissement de la baisse, voire une légère reprise, pourra être perçue comme le point bas... Là aussi, il faudra faire attention et regarder si le point de stabilisation des prix correspond à un point où il est rentable d'acheter en fonction de la durée de détention escomptée et de la rentabilité atteinte. Le graphique ci-dessous illustre trois scénarii de baisse conforme à un scénario de retour dans la moyenne à long terme des prix...

En fonction du coût du loyer, du crédit et de la rémunération de l'apport, il pourra être intéressant d'acheter à différents moments de la baisse. Seuls ceux pour qui la rémunération de l'apport couvre l'intégralité du coût du logement gagneront à attendre le point bas absolu. Ce n'est pas le cas le plus courant.

Un apport personnel important permet d'attendre plus longtemps

Plus l'apport personnel est important, plus sa rémunération comparée au coût du logement est importante. La prudence élémentaire conduit à ne pas placer l'apport destiné à un bien immobilier sur des marchés à fort risque, car il faut que l'apport soit mobilisable lorsqu'on souhaite acheter. Et autant les conditions de rémunération des fonds monétaires sont devenues faibles, en raison des efforts des banques centrales pour lutter contre l'assèchement du crédit aux entreprises, autant reste-t-il de nombreuses opportunités qui permettent d'obtenir des rendements acceptables, surtout en regard des rentabilités locatives offertes. Même des rémunérations historiquement faibles de l'ordre de 2,5% « annulent » entre la moitié et les deux-tiers du coût du logement. Mais rares sont les gens qui disposent d'un apport important : le cas concernera essentiellement les CSP supérieures et les gens qui auront vendu pour racheter...

Le coût du crédit doit être pris en compte : une remontée des taux peut inciter à anticiper l'achat

L'analyse de l'impact du coût du crédit est plus complexe. Plus les taux sont élevés, bien sûr, plus le coût total de l'acquisition est important. Il est néanmoins difficile d'en faire une lecture directe, sachant que les obligations d'information sur le coût total du crédit montrent une somme totale, qui ne sera payée que sur la totalité de la durée du prêt, soit 20 ou 25 ans, une durée qui fait que l'inflation, même faible, diminuera sensiblement le coût total réel. Autre élément introduisant de la complexité : le crédit est amortissable, ce qui fait que la part d'intérêt et de capital que l'on paye varie en fonction du temps... et l'on sait bien que rares sont les crédits immobiliers qui arrivent à leur terme. La moitié des biens sont revendus avant 9 ans d'après des statistiques anciennes du ministère de l'Équipement, et les chiffres diffusés par les réseaux d'agences indiqueraient même que cette valeur est tombée à 7 ans... une durée sur laquelle la part d'intérêt est prépondérante ! Le coût du crédit est donc maximal si l'on conserve le bien pour une courte durée, un risque qu'il est parfois difficile d'évaluer. Si la politique de taux conduit à un assouplissement record et ponctuel, il pourra être intéressant d'anticiper la décision d'achat de crainte que les taux ne soient supérieurs par la suite. Mieux vaut acheter un bien à 100 avec un prêt à 3% qu'un bien à 90 avec un prêt à 5%, et ce dès la première année ! L'acquéreur devra donc être vigilant sur les taux du crédit, surtout face à une anticipation de relèvement des taux. Cette hypothèse est d'autant plus crédible que l'on ne verra pas le marché immobilier redémarrer sans une reprise de confiance des acheteurs, et donc avant la fin de la crise économique actuelle, et qu'un redémarrage de l'économie s'accompagnera d'une remontée des taux directeurs.

Une baisse des loyers peut conduire, inversement, à retarder l'achat

Les loyers n'ont pas connu une évolution outrancière comme les prix de vente de l'immobilier. Bien plus directement liés aux revenus, ils ont certes augmenté plus vite que l'inflation ces dix dernières années, mais la hausse réelle moyenne est faible. Il ne faut donc pas s'attendre à un krach locatif... sauf dans les zones de forte construction sans réelle demande. Car si l'on regarde le développement du parc locatif neuf, particulièrement celui ayant fait l'objet d'importantes incitations fiscales, on constate qu'un grand nombre de résidences ont été construites dans des villes où la demande locative était très basse. Dans ces zones, on ne peut exclure un krach locatif, vu que les propriétaires préfèreront louer peu cher que de d'avoir un logement vacant... Mais cette situation particulière est très localisée, et ne peut être généralisée. La seule perspective de baisse significative et globale des loyers, ce serait qu'une aggravation de la crise ne conduise à une hausse importante du chômage, réduisant la demande de logements chers... Nous en sommes encore très loin !

Conclusion : il faut recalculer le choix achat/location très régulièrement

La rentabilité de l'achat évoluant favorablement à mesure de la baisse des prix, il est important de ne pas rester sur des conclusions valables au début de la baisse, et de rater des opportunités. C'est d'autant plus vrai que la baisse débutera par un krach, suivi d'une longue période de marasme (à la façon du marché de province après 1985). La longueur et l'importance de la hausse, ainsi que la violence du retournement constaté depuis le mois de mai, rendent l'hypothèse de l'atterrissage en douceur beaucoup moins crédible. Il est donc important de ne pas arrêter de surveiller le marché même si l'on sait que le point bas est encore devant soi. Acheter avant le point bas, donc en période de baisse, ne sera pas nécessairement un mauvais choix. Autant nous avions dit que la précipitation serait mauvaise conseillère, autant nous disons la même chose au sujet de la procrastination !

Certaines circonstances (personnelles, géographiques) peuvent également inciter à anticiper l'achat et à ne pas rechercher le point bas. Nous y reviendrons la semaine prochaine.