Lorsque jeudi 11 septembre, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a publié son indice d'évolution des prix dans l'ancien, comme elle le fait chaque mois, le landernau des sites d'immobilier s'est vu rempli par le tumulte : au-delà d'une baisse constatée, qui n'étonne personne et qui pourrait même s'expliquer par des variations saisonnières, l'indice FNAIM venait de perdre brutalement près de 10 points, soit près de 5%, d'après la lecture graphique. Sans explication, sans mention d'un tel chiffre dans le reste du communiqué de presse. Quelques explications.

Les courbes « maisons » et « appartements » n'ont pas évolué.

Seule la courbe principale, celle de l'indice appartements et maisons confondus, a connu une révision, révision qui affecte l'ensemble des valeurs passées. En regardant les archives, on peut constater que les courbes par type de bien n'ont pas bougé d'un iota. C'est donc bien la pondération affectée aux maisons et aux appartements qui a changé.

Or, dans le passé, la hausse des maisons a été moins vigoureuse que la hausse des appartements, pour des raisons, là-aussi, de pondération : les appartements sont plutôt situés aux centres des villes, qui sont les secteurs qui ont connu la hausse le plus tôt, et dans les proportions les plus importantes, en raison de leur caractère plus recherché que les campagnes. De plus, c'est dans les appartements qu'on trouve le plus de petites surfaces (studios, chambres de bonnes) qui ont connu l'augmentation la plus sévère : les primo-accédants ne pouvant plus se payer que ces biens-là, alors que les grandes maisons de villes sont plutôt la cible d'une clientèle de catégories socio-professionnelles supérieures, qui se sont retirées du marché plus tôt.

La révision de l'indice pour accorder une plus grande place aux maisons le tire donc, naturellement, vers le bas.

Comment expliquer cette décision ?

La FNAIM n'a pas communiqué à ce jour sur sa méthodologie détaillée, son indice est donc naturellement très opaque. Ils ont déclaré toutefois utiliser des pondérations « reprenant les pondérations du marché » tels qu'ils le constatent depuis 1995. La phrase est ambiguë : utilisent-ils des pondérations moyennes afin de gommer la distorsion statistiques liées aux variations, d'un mois sur l'autre, du nombre de maisons et d'appartements vendus ? Ou utilisent-ils la pondération mensuelle ?

Jusqu'à présent, les variations d'un mois sur l'autre montraient que la part des deux étaient toujours identique. S'il s'était agi d'un phénomène normal, il témoignerait un très fort arrêt des transactions sur les appartements, ce qui est très peu probable. Toutefois, c'est invérifiable sans disposer des statistiques des notaires, qui ne seront publiées que dans deux mois.

L'hypothèse la plus probable est celle d'un changement de méthode décidé par la FNAIM. Nous écartons l'erreur du stagiaire, pourtant responsable dans l'histoire de la statistique de grands moments d'hilarité (pour un statisticien, pour les gens normaux, c'est tout au plus de quoi faire sourire légèrement).

Comment se fier à cet indice ?

C'est la grande question que pose cette révision des pondérations : l'opacité était gênante, puisqu'elle empêchait de comparer à d'autres indices, mais elles ne posait pas de problème pour comparer l'indice à lui-même, à deux dates différentes. Les « ruptures de série » comme celle-ci l'empêchent, et doivent impérativement être annoncées clairement, ce qui n'a pas été le cas.

Dès lors, il ne reste pas d'autre possibilité que de se méfier de l'indice « mixte », et ne regarder que les indices par type de biens. Qui posent, eux-aussi, d'autres problèmes, que nous traiteront dans un autre billet.

Ou alors reconstruire l'indice dans son ancienne pondération, pour pouvoir faire un suivi du même au même. C'est probablement la meilleure des solutions, car elle reste très accessible : les courbes sont en ligne, et les variations mensuelles sont publiées par la FNAIM. Il n'est donc pas nécessaire de jeter le bébé avec l'eau du bain.

Les effets à attendre sur l'évolution de la courbe.

Les variations des maisons ont été moins dynamiques à la hausse : elles le seront naturellement à la baisse, ne serait-ce que parce qu'elles atteindront plus rapidement leur prix plancher. De plus, la courbe des maisons a déjà entamé son retournement à la baisse depuis plusieurs mois : la courbe générale ne subira donc plus autant l'effet de la baisse insufflée par les appartements, à mesure que le marché se retourne. La nouvelle pondération va rendre l'indice moins réactif à la baisse, vu que près de 5% de hausse ont été effacée dans la transition.

L'indice ne va pas aider à faire comprendre la baisse aux vendeurs.

Alors que les notaires communiquent sur le très fort ralentissement du marché, la solution pour éviter une crise serait de conserver au marché une certaine fluidité. Cela n'est possible que si les vendeurs acceptent de réviser leurs prétentions à la baisse, et qu'ils intègrent donc l'idée de limiter les pertes (ou de prendre des bénéfices, dans le cas général) aussi tôt que possible. Comme le dit l'adage boursier, mieux vaut se couper une main qu'un bras... Et c'est là que la communication des professionnels est importante : en minimisant la baisse et le retournement, ils incitent les particuliers à attendre, et ne font, au final, qu'amplifier la crise !