La vacance locative (qu'on pourrait appeler pénurie de locataires), en progression dans certaines région, a fait l'objet récemment de commentaires dans la presse. Souvent, cette vacance est décrite, mais rarement expliquée, comme s'il s'agissait d'une fatalité, qui progresse dans les régions comme les termites progressent vers le nord de la France à mesure que le climat se réchauffe. Pourtant, souvent, ces vacances ne sont que le fruit d'investissements mal pensés. Quelques précautions à garder à l'esprit avant de louer...

La vacance locative est un risque mesurable.

On a ainsi pu lire dans un article récent des Echos la reprise d'un rapport alarmiste de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) sur la progression de la vacance locative en France. Selon cette association, représentant essentiellement des bailleurs de grande envergure – ils louent en moyenne six appartements – on constaterait des délais moyen d'un an entre deux locations à Poitiers, et dix-huit mois à Digne. Près du quart des départements évolueraient vers une situation de vacance des biens à louer. L'article présente cette situation comme une fatalité. Il n'en est rien, l'évolution vers la vacance est un phénomène tout à fait prévisible et mesurable.

La vacance locative, preuve d'un excédent de logement...

Cette nouvelle fera sourire ceux de nos lecteurs qui ont apprécié l'article sur le mythe de la pénurie de logements : si l'on manquait tellement de logements à l'échelle nationale, indépendamment de critères de prix, on pourrait s'attendre à ce que ces locations soient très recherchées par les ménages désireux de s'établir. En pratique, elles trouvent difficilement preneur. Mais au-delà du plaisir mesquin qu'il procure, l'article est intéressant car il présente cette situation comme une fatalité. Elle est certes très difficile à vivre pour un bailleur locatif qui se trouve privé de ses revenus alors même qu'il n'a pas forcément entièrement remboursé le bien, mais il est absurde de s'en étonner, surtout en regardant d'un peu plus près les exemples donnés.

Les rendements locatifs ne sont pas les mêmes partout : les risques non plus.

Aurait-on soudainement oublié que l'investissement locatif, s'il présente un rendement généralement supérieur à celui des investissements tranquilles comme les emprunts d'Etat, présente également des risques supérieurs ? Ces risques sont liés tant aux problèmes liés à l'activité (travaux du logement, problème pour percevoir les loyers d'un locataire indélicats..) qu'au risque de simplement ne pas trouver de client. On remarquera que dans l'imaginaire collectif, les risques sont souvent très mal évalués. On aura tendance à grossir le trait des situations les plus rares et les plus caricaturales, comme celle du locataire inexpulsable se maintenant des années dans les lieux, ou de la famille qui dégrade les lieux au point de rendre le bien inhabitable... : ces cas sont rares, et leur coût global représente moins de 5% de la masse des loyers encaissés. Pas de quoi, donc, affecter grandement la rentabilité moyenne de l'immobilier locatif (même si un accident peut avoir, ponctuellement, des conséquences dramatiques pour le bailleur dont les revenus ne sont pas assez diversifiés) .

La démographie et le dynamisme économique, les paramètres essentiels pour le bailleur.

Le principal risque qu'encourt le bailleur, sur le très long terme, c'est la baisse d'attractivité à long terme de son bien. Louer, certes, mais à qui ? Il faut que le bien séduise le chaland. Les travaux et l'entretien effectué régulièrement contribuent à limiter la perte d'attractivité d'un bien par rapport à ses concurrents immédiats, mais il existe une part de risque liée à l'évolution du marché locatif.

Prétendre que ce marché locatif était imprévisible est ridicule : quand on regarde la liste des départements menacés par la vacances, on retrouve un grand nombre de zones démographiquement et économiquement sinistrées, ou inversement, de zones où les programmes de construction ont été sans commune mesure avec le marché. Il est évident que sauf renversement de tendance inattendu, l'ensemble du marché locatif de ces régions est à amené à régresser : toujours autant de biens à louer – voire plus, puisque la construction y est parfois vigoureuse – et toujours moins de locataires... Le marché local doit subir un ajustement pour refléter ce nouvel équilibre.

Le mythe des rendements locatifs bruts a aveuglé plus d'un investisseur.

A regarder les comparatifs hâtivement publiés, on pourrait croire que des régions comme Tulle ou Aurillac présentent un attrait locatif extraordinaire : en comparant simplement les loyers avec les prix d'achat, l'acquéreur naïf pourrait se persuader de faire une bonne affaire : le rendement y est supérieur à la moyenne nationale. Néanmoins, c'est également le cas du risque. Ceux qui prennent l'initiative d'acheter dans ces zones prennent un risque plus grand, celui de ne pas trouver de locataire, risque qu'ils ne prennent que parce que le rendement espéré est supérieur, et donc attractif. Lorsque le risque se réalise, il ne faut pas se plaindre : il est la seule justification, et la contrepartie, du rendement.

Revenons sur les deux exemples cités par l'UNPI, et repris au début de cet article.

L'exemple de Digne : chronique d'un étranglement annoncé.

La ville de Digne serait dans une situation délicate. L'investisseur aura pris soin de se documenter sur la ville où il compte acheter un bien. Digne compte 7 200 ménages, un nombre relativement constant depuis 20 ans. En 2006, la commune encourage la construction de logements et l'on découvre aujourd'hui qu'il y aurait 1 500 logements locatifs qui ne trouvent pas preneur. Comment s'en étonner ? Les acheteurs pensaient-ils que le marché de la location (qui concerne donc 3 500 ménages, soit une rotation d'environ 1 000 chaque année) allait pouvoir supporter sans broncher l'arrivée de plusieurs milliers de constructions neuves en un temps très court ? Ce ne se sont d'ailleurs pas forcément les nouveaux entrants qui sont les premières victimes : leurs biens font concurrence, naturellement, au parc de logements anciens... Avec une offre plus abondante par rapport à une demande constante, les prix doivent s'ajuster à la baisse, et le rendement avec eux. Croire que l'on peut maintenir à long terme à la fois des rendements élevés et un risque faible est une illusion.

L'exemple de Poitiers : une pyramide des âges qui dit tout.

Autre exemple cité par l'UNPI qui ne surprend personne : la durée de la vacance locative dans la capitale pictave. Si l'on regarde la démographie, on remarque que la ville voit sa population s'accroître, et qu'elle est assez nombreuse pour animer le marché locatif. Rien qui ne doit donc effrayer l'investisseur. Néanmoins, en regardant la pyramide des âges locale, on constate que 43% de la population a entre 20 et 40 ans, contre 28% en moyenne nationale. On remarque que le parc locatif est lui aussi déformé : 22% des logements y sont des studios contre 6% en moyenne nationale. Il ne faut pas en conclure que les habitants de Poitiers sont tous de chauds lapins amateurs de petits logements, la réalité est bien plus simple : la part d'étudiant dans la population y est importante. Et qui dit parc locatif important pour les étudiants, dit que les logements étudiants qui ne trouvent pas preneur une fois passé octobre, risquent fort de rester libre durant un an. On pourra ajouter également les baux d'une durée de 9 ou 10 mois qui y seront plus fréquent que la moyenne, en raison de la rotation importante des étudiants dans la ville, laissant les mois d'été vacants. Autant de facteurs qui expliquent naturellement le taux de vacance élevé d'une ville comme Poitiers. Quel intérêt, donc, de vouloir « tirer la sonnette d'alarme » sur cette situation tout à fait normale ? L'investisseur n'est pas sot, il sait que s'il peut tirer un bon loyer d'un investissement en studios d'étudiants, c'est au prix d'un risque : celui de louer à une clientèle plus mobile. La régularité de ses revenus n'étant pas assuré, ce risque n'est pris que s'il est mieux rémunéré, par un rendement moyen plus important.

Conclusion : avant de réaliser un investissement locatif, il est important de bien en connaître l'environnement.

Les deux exemples que cite l'UNPI sont donc de parfaites illustrations d'un mécanisme très simple : louer un appartement est très rentable, mais impose un certain nombre de contraintes, et implique un certain nombre de risques. Regarder simplement le rendement en faisant abstraction du risque est une aberration en terme d'investissement : en procédant de même, on conclurait qu'acheter un billet de Loto est le meilleur des placements. Se plaindre que le risque se réalise, c'est avouer que l'on est un investisseur incompétent, et il vaudrait mieux s'en cacher que le claironner dans la presse...