Ce 12 novembre, la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) a publié son indice, qu'elle présente comme égalant en fiabilité et en objectivité les publications d'instituts statistiques indépendants comme l'INSEE ou le ministère de l'Equipement.

Comme toujours, les promesses n'engagent que ceux qui les reçoivent...

1. Une variation annuelle à la définition inhabituelle

Le bulletin fait état d'une baisse de 0,8% des appartements et de 1,6% pour les maisons, et la FNAIM reconnaît que la baisse atteint 0.7% en rythme annuel, un fait inédit depuis 1996. Sans s'attarder sur la qualité des chiffres publiés, cela fera l'objet d'un autre article, il faut commencer par rappeler la définition hétérodoxe de variation annuelle employée par la FNAIM. Pour beaucoup d'entre nous, il s'agit de la variation des prix sur un an, donc la valeur du mois en cours comparée au même mois de l'année précédente. Le chiffre d'une baisse de 0,7% en rythme annuel semble donc traduire une très légère baisse par rapport à octobre 2007, et donc une quasi-stagnation. Il n'en est rien : pour la FNAIM, c'est la moyenne des 12 derniers mois, comparés à la même moyenne des 12 derniers mois, calculée12 mois plus tôt ! Cette valeur presque nulle signifie qu'en fait, l'évolution de novembre 2007 à octobre 2008 a annulé la hausse constatée entre novembre 2006 et octobre 2007...

2. Un retour en arrière sensible des prix

Cela remonte à loin... Et lorsqu'on regarde les prix sur des longues durées, il faut également ne pas négliger l'inflation, qui sape les valeurs nominales et les rends moins significatives à mesure que le temps passe. En regardant les valeurs de l'indice, on constate qu'il s'établit pour les appartements autour de 212, ce qui correspond à une valeur de 196 en 2004... Le prix des appartements, suivant l'indice FNAIM corrigé de l'inflation, montre que les appartements ont régressé, en fait, à leur niveau d'avril 2004 ! Pour les maisons, le même calcul nous montre un repli similaire : les prix seraient revenus à 170, soit au niveau d'octobre 2004 une fois l'inflation prise en compte. Les résultats sont similaires, et même légèrement plus marqués, si l'on tient compte de l'accroissement des revenus et non pas de la seule inflation.

3. La baisse depuis le pic s'établit à 9,4% pour les appartements et 13,3% pour les maisons

Le point le plus haut des appartements s'est établi à 232, et se trouve maintenant à 212. En l'espace de 5 mois, les prix des appartements ont baissé de 9,4% (en tenant compte de l'inflation, bien moins importante sur de courtes durées). Depuis que le marché des maisons s'est retourné, en octobre, l'indice déflaté a affiché une baisse de 13,3% sur les 12 derniers mois.

Ce rythme de baisse est très important : il n'est pas différent de ce que l'on a constaté aux Etats-Unis dans les premiers moments de la crise, et du rythme de baisse constaté au Royaume-Uni, qui ne sont qu'en avance de quelques mois sur nous. Nous retrouvons le schéma observé lors de la dernière crise des années 90, avec un décalage temporel entre Londres et Paris.

4. Les prévisions associées aux chiffres sont-elles fiables ?

La FNAIM a révisé plusieurs fois son opinion sur l'évolution 2008. En janvier, elle annonçait fièrement sa prévision d'une hausse au moins égale à l'inflation, puis le trimestre d'après une hausse très légère. Elle excluait encore, d'un ton péremptoire, à la fin du deuxième trimestre, une baisse annuelle de 5% : « Pour répondre aux inquiétudes concernant le marché, si celui-ci enregistrait une baisse des prix de l'ancien de -5% au cours de l'année 2008, il est à noter que les prix des appartements et ceux des maisons devraient chuter respectivement de -12.6% et de -7.6% au cours du seul second semestre 2008, compte tenu des acquis de croissance comptabilisés au 2e trimestre 2008 ». Une direction vers laquelle nous nous dirigeons, en réalité, à grand pas.

D'ailleurs, dès le 14 octobre, la FNAIM donnait une inflexion à la baisse à sa prévision, vu qu'elle promettait alors finalement ces 5% de baisse pour 2008, suivi de 9% pour 2009. Un modèle de constance qui laisse sans voix, avec une complète contradiction en l'espace de trois mois.

5. Qu'attendre pour l'avenir ?

Les prévisions de la FNAIM ont toujours fait preuve d'un optimisme à toute épreuve et peuvent être considérées comme une limite haute de ce qu'il faut attendre pour le marché... Si l'évolution à venir oscille entre cette prévision et la prolongation des rythmes actuels, les prix des logements devraient rejoindre ceux de début 2003 d'ici la fin 2009. Ils resteraient historiquement chers (bien que rien n'indique qu'après 10 ans de hausse, la purge ne dure que dix-huit à vingt-quatre mois), mais il ne serait plus forcément déraisonnable d'acheter dans une optique de très long terme. Ces baisses de prix ne sont rien par rapport à celles observées sur les volumes, ce qui est un très mauvais signe avant-coureur...