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Ce 12 novembre, la Fédération
Nationale de l'Immobilier (FNAIM) a publié son indice, qu'elle
présente comme égalant en fiabilité et en
objectivité les publications d'instituts statistiques
indépendants comme l'INSEE ou le ministère de
l'Equipement.
Comme toujours, les promesses
n'engagent que ceux qui les reçoivent...
1. Une variation annuelle à
la définition inhabituelle
Le bulletin fait état d'une
baisse de 0,8% des appartements et de
1,6% pour les maisons, et la FNAIM
reconnaît que la baisse atteint 0.7%
en rythme annuel, un fait inédit depuis 1996. Sans s'attarder
sur la qualité des chiffres publiés, cela fera l'objet
d'un autre article, il faut commencer par rappeler la définition
hétérodoxe de variation annuelle employée par la
FNAIM. Pour beaucoup d'entre nous, il s'agit de la variation des prix
sur un an, donc la valeur du mois en cours comparée au même
mois de l'année précédente. Le chiffre d'une
baisse de 0,7% en rythme annuel semble
donc traduire une très légère baisse par rapport
à octobre 2007, et donc une quasi-stagnation. Il n'en est
rien : pour la FNAIM, c'est la moyenne des 12 derniers mois,
comparés à la même moyenne des 12 derniers mois,
calculée12 mois plus tôt ! Cette valeur presque
nulle signifie qu'en fait, l'évolution de novembre 2007 à
octobre 2008 a annulé la hausse constatée entre
novembre 2006 et octobre 2007...
2. Un retour en arrière
sensible des prix
Cela remonte à loin... Et
lorsqu'on regarde les prix sur des longues durées, il faut
également ne pas négliger l'inflation, qui sape les
valeurs nominales et les rends moins significatives à mesure
que le temps passe. En regardant les valeurs de l'indice, on constate
qu'il s'établit pour les appartements autour de 212, ce qui
correspond à une valeur de 196 en 2004... Le prix des
appartements, suivant l'indice FNAIM corrigé de l'inflation,
montre que les appartements ont régressé, en fait, à
leur niveau d'avril 2004 ! Pour les maisons, le même
calcul nous montre un repli similaire : les prix seraient revenus à
170, soit au niveau d'octobre 2004 une fois l'inflation prise en
compte. Les résultats sont similaires, et même
légèrement plus marqués, si l'on tient compte
de l'accroissement des revenus et non pas de la seule inflation.
3. La baisse depuis le pic s'établit
à 9,4% pour les appartements et 13,3% pour les maisons
Le point le plus haut des appartements
s'est établi à 232, et se trouve maintenant à
212. En l'espace de 5 mois, les prix des
appartements ont baissé de 9,4%
(en tenant compte de l'inflation, bien moins importante sur de
courtes durées). Depuis que le marché des maisons s'est
retourné, en octobre, l'indice déflaté a affiché
une baisse de 13,3% sur les 12 derniers mois.
Ce rythme de baisse est très
important : il n'est pas différent de ce que l'on a constaté
aux Etats-Unis dans les premiers moments de la crise, et du rythme de
baisse constaté au Royaume-Uni, qui ne sont qu'en avance de
quelques mois sur nous. Nous retrouvons le schéma observé
lors de la dernière crise des années 90, avec un
décalage temporel entre Londres et Paris.
4. Les prévisions associées
aux chiffres sont-elles fiables ?
La FNAIM a révisé
plusieurs fois son opinion sur l'évolution 2008. En janvier,
elle annonçait fièrement sa prévision d'une
hausse au moins égale à l'inflation, puis le trimestre
d'après une hausse très légère. Elle
excluait encore, d'un ton péremptoire, à la fin du
deuxième trimestre, une baisse annuelle de 5% : « Pour
répondre aux inquiétudes concernant le marché,
si celui-ci enregistrait une baisse des prix de l'ancien de -5% au
cours de l'année 2008, il est à noter que les prix des
appartements et ceux des maisons devraient chuter respectivement de
-12.6% et de -7.6% au cours du seul second semestre 2008, compte tenu
des acquis de croissance comptabilisés au 2e trimestre 2008 ».
Une direction vers laquelle nous nous dirigeons, en réalité,
à grand pas.
D'ailleurs, dès le 14 octobre,
la FNAIM donnait une inflexion à la baisse à sa
prévision, vu qu'elle promettait alors finalement ces 5% de
baisse pour 2008, suivi de 9% pour 2009. Un modèle de
constance qui laisse sans voix, avec une complète
contradiction en l'espace de trois mois.
5. Qu'attendre pour l'avenir ?
Les prévisions de la FNAIM ont
toujours fait preuve d'un optimisme à toute épreuve et
peuvent être considérées comme une limite haute
de ce qu'il faut attendre pour le marché... Si l'évolution
à venir oscille entre cette prévision et la
prolongation des rythmes actuels, les prix des logements devraient
rejoindre ceux de début 2003 d'ici la fin 2009. Ils
resteraient historiquement chers (bien que rien
n'indique qu'après 10 ans de hausse, la purge ne dure que
dix-huit à vingt-quatre mois), mais il ne serait plus
forcément déraisonnable d'acheter dans une optique de
très long terme. Ces baisses de prix ne sont rien par rapport
à celles observées sur les volumes, ce qui est un très
mauvais signe avant-coureur...
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