Nos lecteurs ont bien évidemment remarqué la publication, cet été, largement relayée par la presse, de l'indice des prix de l'immobilier publié par la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM), qui fait état d'une révision à la hausse des prix précédemment publiés et d'une hausse sensible des prix durant le deuxième trimestre de cette année. En août, si les maisons sont à la peine, les appartements se montrent encore vigoureux.  

 

Cette information semble surprendre les agents immobiliers qui se sont exprimés courant juillet dans différentes émissions télévisées et radiophoniques, et dont le discours indiquait plutôt que leur principale préoccupation était de convaincre les vendeurs de baisser leurs prix pour vendre vite !

 

Pour bien comprendre la situation, il faut garder à l'esprit le décalage dans le temps qui existe entre ces différentes situations : les agents immobiliers  décrivent la situation à l'heure où ils parlent, alors que les indices de prix, et les analyses qui sont bâties dessus, reflètent une situation passée.

 

Dans une situation de vente classique, les vendeurs contactent une agence immobilière pour réaliser une estimation du bien, et lui confier un mandat. La vente est réalisée au bout de quelques mois, enregistrée chez le notaire deux mois plus tard. A compter de sa signature en agence, l'information est remontée à la FNAIM, qui va se charger de calculer son indice des prix. Idem pour la collecte des données par les notaires, qui est d'autant plus décalée dans le temps. On observe donc la chronologie suivante :

 

                     8 mois                1 mois             3 mois

Mise en vente ---> Proposition ---> Compromis ---> Notaire

 

Les statistiques trimestrielles sont donc publiées 4 mois après la proposition par la FNAIM, et 7 mois après par les notaires.

 

Les autres vendeurs potentiels, en entendant l'annonce d'une hausse (datant, le lecteur le sait maintenant, d'il y a plusieurs mois), ne comprennent pas très bien pourquoi l'agent immobilier, qui a suivi le marché durant les six derniers mois, leur recommande de baisser ses prix, et préfèrent pester contre les  agents immobiliers : un ressenti qui s'exprime largement sur les forums communautaires où cette profession est largement brocardée !

 

Lorsque les délais moyens de vente s'allongent, comme c'est le cas depuis deux ans, cela ne veut pas forcément dire que tous les biens mettent plus de temps à se vendre : cela peut aussi traduire le fait que certains biens continuent à se vendre vite (à prix réduits par rapport aux prétentions des vendeurs) alors que d'autres restent invendus dans les vitrines et les sites d'annonces... contribuant à tirer la moyenne vers le haut.

 

Dans le passé, dans un marché haussier vigoureux, il n'était pas gênant de surévaluer le prix d'annonce du bien : au bout de quelques mois, le marché avait rattrapé les prétentions du vendeur, et il trouvait à vendre, confortant l'idée qu'il avait du bien. Ainsi, l'année 2005 a connu dans certains  secteurs des hausses de 15%, une surévaluation de quelques pourcents étant alors absorbée dans l'espace de quelques mois. Dans un marché de  stagnation ou de baisse, un bien qui rentre sur le marché surévalué ne trouve tout simplement pas preneur. D'où la révision à la baisse des résultats de la société Entreparticuliers.com : celle-ci proposait de rembourser aux annonceurs qui passaient par elle leurs frais en cas d'invendu au bout de 12 mois... En l'absence d'agent pour inciter à la baisse, de nombreux biens se sont simplement retrouvés invendables, conduisant la société à plusieurs millions d'euros de remboursement.

 

L'agent immobilier suit également les biens en amont de la transaction, et peut également constater les ralentissements du marché, et les disparités de délais de vente, presqu'un an avant que les indices ne reflètent  une baisse. Quand on sait que les indices ne reflètent de plus qu'imparfaitement l'évolution des prix d'un bien donné, ce que nous traiterons dans un article ultérieur, on comprend mieux la dissonance médiatique entre les déclarations des notaires et de la FNAIM d'une part, et des agents immobiliers d'autre part.

 

Attention, il ne faut toutefois pas évangéliser la profession : l'intérêt financier de l'agent réside dans la transaction. Il aura donc tendance, et c'est humain, à grossir sa perception du blocage du marché, car elle affecte directement son chiffre d'affaires. Parallèlement, avec un nombre d'agents immobilier qui a doublé en 5 ans, et un cycle haussier qui aura duré 10 ans, la plupart d'entre eux n'ont pas l'expérience d'un marché baissier, et peuvent manquer de recul dans leur analyse. Les plus récemment installés sont d'ailleurs les premières victimes du gel des transactions : les agences qui ferment sont souvent les plus fragiles en raison de leur manques de réserves (en termes de finances mais également de notoriété), mais également de leurs manque d'expérience.

 

Les statistiques de la vente du neuf sont elles plus réactives, car les promoteurs sont attentifs aux taux de vente de leurs programmes avant même que les travaux ne commencent. Elles font état d'un très net  ralentissement du marché au cours du deuxième trimestre 2008, ce qui est cohérent avec la hausse des taux de crédits immobiliers par les banques. Les prix, sans évoluer, deviennent plus inaccessibles et dissuadent les acheteurs qui ne peuvent plus recourir à l'endettement avec autant d'entrain que par le passé. Le même blocage s'applique dans l'ancien : pour vendre, les agents immobiliers n'ont d'autre moyen que  de convaincre les vendeurs de coller à l'évolution d'un marché qu'ils ont du mal à appréhender.