Exclusif COTATION-IMMOBILIERE.FR : ce livre est proposé au format numérique PDF (ebook) au prix de 11,90 euros.

Le commentaire sur ce livre

L'immobilier est pour la majorité d'entre nous, LA PLUS GROSSE DEPENSE DE TOUTE NOTRE VIE !

Jeter son argent à la poubelle dans un loyer... ou le dépenser en intérêts pour son banquier ? Attention aux fausses croyances...

C’est un secret pour personne : après une décennie de spéculation immobilière effrénée, les prix des mètres carrés sont totalement déconnectés des revenus des ménages et de leur pouvoir d’achat. Les propriétaires se demandent s’il ne vaut pas mieux vendre et louer pour extraire la plus value en cash tandis que les locataires qui rêvent tous de posséder leur logement, se demandent eux s’il n’est pas préférable d’attendre ou alors de plonger. Le débat fait rage entre les partisans de la location et ceux de la possession. En outre, les Etats corsent le problème. La France affiche clairement une volonté d’augmenter le nombre de propriétaires (autour de 57% actuellement), tandis qu’aux Etats-Unis, la crise immobilière s’amplifie, les saisies et expulsions volant de records en records, mois après mois. Ce qui montre qu’un fort taux de propriétaires fondé obligatoirement sur un crédit abondant, n’est peut être pas la solution idéale ! Comment choisir dans un tel brouhaha contradictoire ? Comment réaliser la plus grosse dépense de toute sa vie en toute sérénité ?

De quoi avez-vous besoin pour faire le bon choix ?
Un, de comprendre l’ensemble des paramètres qui permettent de comparer les deux options (achat ou location) sur un plan strictement financier, une phase pratiquement systématiquement sous estimée dans sa complexité par les candidats ! Et deux, de saisir les données variables du problème. Il n’existe avec certitude aucune réponse définitive valable pour tout le monde. Il est totalement impératif d’adapter à votre situation géographique et personnelle les scénarios. Vous découvrirez comment et avec quels outils informatiques et internet.

Un simulateur Excel est offert avec le livre !
Inflation, taux d’intérêts, taxe foncière, progression des loyers, mesures fiscales Sarkozy, apport personnel, hausse ou chute des prix immobiliers, nombre de fois que vous déménagez au cours des vingt prochaines années… vous ne vous sentez pas capable de tout appréhender. Aucune inquiétude : en quelques clics de souris, vous aurez une réponse chiffrée !

Charles Dereeper :
« Je n’ai qu’un seul regret après avoir écrit ce livre, celui d’avoir 33 ans et de ne pas avoir compris ce que je révèle dans ces pages dès l’âge de 20 ans. Car aujourd’hui, il me resterait à peine sept ans à travailler pour financer… alors que là, j’ai 20 ans devant moi pour tout mettre en œuvre… et finalement en profiter. Pourquoi n’apprend-t-on pas à l’école à gérer ce problème d’acheter ou louer, plutôt que de savoir qu’en 1515, il y a eu bataille à Marignan… Aujourd’hui, il est certes rassurant d’aller à la banque, d’emprunter comme tout le monde pour acheter la maison de ses rêves, mais n’est-ce pas plus dangereux que cela en a l’air, notamment par rapport à la situation du marché immobilier. Je pense sincèrement qu’il n’est pas inutile de prendre le temps de tout simuler avant de passer à l’acte, car c’est le genre d’erreur qui a le pouvoir de plomber un quart de la durée totale de notre vie… »

 

Lire le sommaire

Partie 1	Les notions dont vous avez besoin pour démarrer
Chapitre 1	L’acquisition d’une maison principale	11
Chapitre 2	La location d’une maison princiaple	21
Chapitre 3	Les données du problème variables dans le temps : le loyer	23
Chapitre 4	Les données du problème variables dans le temps : l’inflation	33
Chapitre 5	Les données du problème variables dans le temps : les prix des mètres carrés immobiliers	51
Chapitre 6	Les données du problème variables dans le temps : la question de l’apport personnel	69
Chapitre 7	Les données du problème variables dans le temps : la taxe foncière	75
Chapitre 8	Les données du problème variables dans le temps : le nombre de fois que vous déménagez en 20 ans	77
Chapitre 9	Les données du problème variables dans l’espace : le loyer et le prix du m² immobilier	81
Partie 2	Les réponses !
Chapitre 1	Une épine aux pieds à enlever tout de suite	87
Chapitre 2	Hors critère financier, il faut également prendre en compte les aspects psychologiques	91
Chapitre 3	Scénario des personnes qui vivent au même endroit pendant 20 ans et plus dans une maison en périphérie des grandes villes de province	93
Chapitre 4	Scénario des personnes qui vivent au même endroit pendant 20 ans et plus dans dans un appartement à Paris	105
Chapitre 5	Scénario des personnes qui souhaitent déménager dans environ 6 ans	119
Chapitre 6	Scénario des personnes qui déménagent trois fois en vingt ans	127
Chapitre 7	Comment la jouer stratégiquement ?	133
Chapitre 8	ANNEXE : mode d’emploi pour simuler votre situation personnelle	137

 

"Avec le livre est livré sous format EXCEL un utilitaire capable de vous aider à diagnostiquer votre situation personnelle."

"Acheter ou louer constitue une véritable opération financière avec des conséquences élevées compte tenu des montants. Simuler différents scénarios permet de découvrir une réalité souvent méconnue par les français."

 

Lire l'introduction

Avant d’utiliser les démonstrations compliquées, le simple bon sens permet de répondre.

Le simple bon sens dont nous sommes tous dotés !

Voilà ce à quoi je vous demande de faire appel pour démarrer. Car les débats sont souvent passionnés : bulle immobilière qui va craquer ou non, argent du loyer jeté à la poubelle chaque mois, endettement sur 25 ans, plus faible pouvoir d’achat immobilier depuis 1914 pour les Français… Non franchement, il y a de quoi avoir la cervelle qui s’emballe devant un tel sujet.

Pourtant, en cette fin 2007, la question de savoir s’il faut acheter ou louer est, sur un plan financier, assez facile à résoudre. Jugez-en par vous-mêmes…

Depuis 1996, date du point bas du marché immobilier en France, les cours du prix au mètre carré ont progressé en moyenne, selon les différentes sources, d’environ 130% !

Depuis la même date, les cours des loyers ont grimpé de 30%.

Ce décalage de progression constitue la plus belle et la plus éclatante des réponses :

En valeur relative, il en coûte quatre fois moins cher de louer que d’acheter des mètres carrés par rapport à il y a dix ans !

En outre, oublions quelques instants notre position de Français ayant besoin de se loger dans une habitation principale et passons de l’autre côté de la barrière. Mettons-nous dans la peau des investisseurs et de ceux qui détiennent le patrimoine immobilier.

En intégrant le poids de la fiscalité, il n’a quasiment JAMAIS été aussi peu rentable que d’acheter des mètres carrés pour les louer en 2007 (hors montages Borloo, Robien et consors) ! Nous en arrivons même à la situation absurde où le placement en monétaire dynamique rapporte plus d’argent que les revenus fonciers de location, en particulier pour les contribuables soumis à l’ISF.

Alors, s’il est aussi défavorable que ça de proposer à la location un bien immobilier en tant qu’investisseur, il est clairement évident, par effet de ricochet, qu’un Français qui a besoin de se loger a un intérêt massif à louer plutôt qu’acheter… à condition de respecter certains critères !

Attention, rien n’est en effet linéaire ni manichéen

Ce débat - acheter ou louer - ne peut s’envisager sous le seul angle financier. Les aspects psychologiques et les enjeux de la vie personnelle sont fondamentaux, car, vous allez le voir, quand on creuse cette grande question présente sur toutes les lèvres, en fonction de chaque situation, on obtient des résultats diamétralement opposés !

Comme quoi le simple bon sens ne suffit pas toujours. Je dois confesser que je suis tombé de surprises en surprises au moment de la préparation de ce livre. La plupart des journalistes se contentent de balayer, dans leurs articles, quelques éléments de réponse jettés à la va-vite sur ce sujet. Aucun ne prend vraiment le temps de calculer précisément ce qu’il en est. Grossièrement résumé selon eux, il faut acheter … hum hum !

Quand on approfondit la question, de nombreuses idées reçues, infondées, tombent. L’air du temps à l’achat de sa résidence principale n’est finalement pas si respirable que celui dont la presse veut bien se faire l’écho… (Comme chacun le sait d’ailleurs, l’air du temps est plutôt pollué depuis quelques années déjà !).

Peut-être que je suis le seul être humain sur terre à avoir de ces idées idiotes reposant sur du vent et totalement fausses (du moins, à en avoir EU dans le domaine de l’immobilier…), mais peut-être aussi que, finalement, je ne suis pas tout seul ! Peut-être que vous aussi, des trucs qui vous paraissaient évident ne feront pas le poids face à la modélisation financière… En tous les cas, si on observe les comportements de masse des français, on sait, mécaniquement, qu’un gros pourcentage d’entre eux est dans l’erreur !

Mon frère Erwan, dont la question grattait aussi pas mal les neurones, a réalisé, sous Excel, une simulation en intégrant tous les paramètres des acheteurs et des loueurs. Les réponses que nous allons vous apporter ne sont donc pas de l’ordre de la spéculation et du feeling ambiant, mais bien purement statistiques. Elles établissent définitivement ce qu’il faut faire et ne pas faire, en fonction de votre scénario personnel.

La finance a ce côté pratique de ne pas être subjective. Les résultats sont binaires : ça gagne ou ça perd. C’est, ou ce n’est pas efficace ! Pas de zones grises. Le ratio risque / rentabilité ne laisse souvent place à aucune hésitation. Bref, il est possible de poser un diagnostic sans appel, à froid, indiscutable !

Prendre à la légère ce débat et se faire piéger dans un mauvais choix immobilier, c’est l’assurance pour vous de perdre au minimum beaucoup de temps et d’efforts, et au maximum, quelques dizaines de milliers d’euros… Autant dire que quelques heures consacrées à la réflexion sur ce choix cornélien n’est pas une pure perte de temps…

Je vous invite donc à venir nous retrouver sur notre site www.cotation-immobiliere.fr et à tester gratuitement vos paramètres de vie de manière à diagnostiquer, au plus précis, s’il convient, dans votre situation, d’acheter ou de louer. Tout est gratuit. Nous n’y gagnons rien. Voir des milliers de couples se faire plumer financièrement en achetant simplement « parce que c’est idiot de mettre son argent dans un loyer tous les mois », a fini par trop nous agacer. Il faut rétablir la vérité sur ce problème.

L’immobilier est un big business dont nous ne sommes que des micros pions. J’espère à travers ce livre participer au développement de votre esprit critique qui vous aidera à démasquer la dupicité de notre monde