Découvrez comment il est possible de construire des immeubles sans être ni riche, ni promoteur, ni agents immobiliers, ni constructeurs. Le monopoly est loin pour la majorité d’entre nous. Pourtant, certains ayant dépassé la trentaine continuent d’y jouer, grandeur nature cette fois-ci. Et vous allez le découvrir, ce genre d’activités peut rapporter très gros, surtout comparé à la quantité d’efforts à fournir !

Cotation-immobilière.fr : racontez nous comment tout a commencé.

Stéphane : Un peu par hasard. Au départ, j’ai acheté un terrain avec vue sur mer à un pêcheur dans une petite ville de la côte bretonne. Ce dernier avait eu un problème avec le moteur de son bateau. Il avait besoin d’argent. Je lui ai tout de suite proposé de l’aider à acheter un nouveau moteur en plus de la vente du terrain. Au final, je n’ai pas payé très cher.

Ensuite, après une étape de réflexion, je me suis dit que je pouvais construire un immeuble. Je n’avais jamais fait cela auparavant. J’ai posé beaucoup de questions à de nombreuses personnes jusqu’à ce que j’arrête une stratégie. Je me suis alors lancé.

Cotation-immobilière.fr : une stratégie ? Pour construire un immeuble ?

Stéphane : Oui en effet ! J’ai commencé par trouver un architecte de renom et j’ai financé la réalisation de son projet. J’ai déposé un permis de construire et quand celui-ci a été accepté, je suis parti à la rencontre des promoteurs immobiliers. Je leur ai proposé le deal suivant : 50/50. Eux géraient la construction, financement, réalisation tandis que de mon côté, je m’occupais de la vente. Ca a marché, car l’un d’entre eux a accepté de me suivre. Personne ne le sait, mais les opérations immobilières se font souvent en équipe. Bosser en solo est sur le plan humain moins agréable alors que sur les aspects financiers, il est préférable de participer à plusieurs projets en même temps en ne touchant qu’un bout du gâteau, plutôt que de tout miser sur un seul. C’est moins dangereux en terme de risques. Nombreux sont les promoteurs immobiliers à être à l’écoute lorsqu’on leur apporte un projet bien ficelé et déjà en état de marche, à savoir permis de construire accepté, problème du foncier réglé.

Cotation-immobilière.fr : un projet déjà ficelé ne garantit pas son succès. Quelles règles avez-vous suivi ?

Stéphane : mon idée, c’est de proposer aux retraités des appartements de grand standing avec vue sur mer, dans les Côtes d’Armor. La mer exerce une puissante attraction sur les gens. La demande sera toujours là pour ce type de produits haut de gamme. Crise ou pas crise ! Tous les promoteurs le savent bien. Donc, je n’ai eu aucun mal à trouver un professionnel du secteur qui dispose de toutes les garanties et elles sont lourdes dans le domaine de la construction pour réaliser l’immeuble. A part le coût du terrain et l’architecte, je n’ai rien payé de plus. Ce qui rend en toute franchise ma démarche accessible au commun des mortels… alors qu’un immeuble ne l’est pas par définition.

Cotation-immobilière.fr : comment s’est déroulé l’aspect commercial ?

Stéphane : j’ai passé de simples annonces dans les journaux locaux et j’ai vendu sur plan. Cela peut être étonnant, mais j’ai trouvé sans trop de difficultés suffisamment d’acquéreurs pour passer la barre des 50% de vente de la surface totale à l’offre. Du coup, les banques ont débloqué les crédits et le projet est passé du stade abstrait des idées et des dessins, au concret ! Le solde des appartements s’est vendu progressivement. Ce qu’il y a d’amusant, c’est que j’ai reçu pour les plus beaux appartements de nombreuses demandes parfois TRES AGRESSIVES, du genre : combien vous en a donné votre client ? Je vous propose la même chose avec 50.000 euros en plus ! Devant mon refus, un client a osé me donner 75.000 euros supplémentaires ! Ce qui me conforte dans mon opinion que pour de la qualité en bords de mer, il y a toujours de la demande ! Il faut juste bien choisir son lieu et avoir un peu de chances au niveau du foncier.

Cotation-immobilière.fr : et la construction ?

Stéphane : dès le départ, nous avons pris une option dangereuse que j’éviterais à l’avenir. Nous nous sommes passés de maîtres d’œuvres. Nous avons tout fait en interne. Et là, les mauvaises surprises ont été au rendez vous… entre un maçon qui a fait faillite et ses remplaçants qui étaient aussi maçon que vous et moi réunis, j’aurais du photographier ses œuvres. Il a fallu tout démolir et recommencer derrière. Ou les garages qui ont été construits sur 30cm de large chez le voisin, lequel réclame pour les deux m² que nous avons abusivement exploité environ 50.000 euros de dommages et intérêts… je vous passe la longue liste des soucis techniques qu’il y a eu à résoudre. Chaque semaine, lors des réunions de chantiers, nous a apporté du fil à retordre. Pour vous donner un ordre d’idée, nous avons livré l’immeuble avec presque un an de retard.

Cotation-immobiliere.fr : un an de retard ???

Stéphane : et nous n’avons eu aucun procès. Incroyable non ? En fait, j’ai traité les clients avec beaucoup de respect et de sincérité. C’est une leçon que j’ai retenu pour l’avenir. Je les ai beaucoup aidé à s’installer. On a monté leurs meubles. Bref, aucun procès au final. Dans les faits, nous avons été victimes de certains artisans, mais de cela, les clients avaient tout à fait le droit de ne pas le prendre en compte. Heureusement pour nous, le contact humain a permis de limiter la casse.

Cotation-immobiliere.fr : nous avons bien compris la somme de problèmes, de galères et de stress qu’a représenté la construction de l’immeuble. Mais au final, combien cela a-t-il rapporté ?

Stéphane : on m’a expliqué que les promoteurs immobiliers margeaient au mieux à 15% sur les immeubles. Il se trouve que nous sommes parvenus à atteindre presque 25% de marges sur notre opération, car nous avons beaucoup réalisé encore une fois les choses en interne. Ce qui a limité les frais. Du coup, il nous ai resté environ 700.000 euros de gains pour une affaire qui a pris environ trois ans à se réaliser. Attention, la quantité de travail est relativement limitée. On ne passe pas trois ans à temps plein. J’ai du y consacrer environ deux jours par semaine. En même temps, ce n’est pas un métier d’efforts. Il y a en revanche une énorme prise de risques, beaucoup de stress et de problèmes à gérer. Imaginons que nous n’ayons pas tout vendu au niveau des appartements. C’est autant d’argent en moins au final.

Cotation-immobilière.fr : l’avenir ?

Stéphane : j’ai mis la main sur un terrain à nouveau en bords de mer, dans une petite ville sympathique. Mon permis de construire a été attaqué injustement. La mairie nous a invité à démarrer au plus vite. Je me suis associé avec un autre promoteur et je recommence…

Un appartement avec vue sur mer...

Et encore de la mer pour les amateurs...

Ici, un problème de chantier à résoudre : le mur n'est pas droit. Il faut un oeil averti et tout contrôler en permanence, surtout quand le standing a été prévendu aux clients.

Un problème à une fenêtre. A l'échelle d'un immeuble, ces quelques centimètres de bois qui manquent à la fenêtres d'un appartement ne sont rien. Mais le jour où le client les découvrent... Joints trop courts ou trop longs, carrelages incohérents par rapport à la pièce... la liste est infinie ! La construction d'un immeuble est un long travail besogneux et précis...