La Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) a publié, comme chaque mois, la nouvelle version de son indice. Nous avions déjà commenté l'adoption en douce d'une nouvelle pondération maison/appartements qui avait permis de masquer l'ampleur de la hausse (et donc de la chute en cas de baisse) : ce mois-ci, les variations sont d'une ampleur inégalée, et totalement déconnectée du discours tenue par le directeur général du syndicat professionnel, M. Pallincourt. Comparons les chiffres publiés, et le discours.

L'indice FNAIM se caractérise par une certaine opacité. Son mode de calcul ne fait l'objet d'aucune publication de nature à éclairer le lecteur qui voudrait le comprendre. Tout au plus nous assure-t-on que par son échantillon très large, il est représentatif et gomme les petites variations du marché, comme celles crées par des évolutions contrastées de différents types de biens(les studios s'échangeant plus que les grands appartements), et qu'il n'y a donc pas lieu d'apporter les corrections qu'opère l'INSEE sur les données collectées par les notaires.

Sans préjuger de la qualité du travail statistique réalisé, force est de constater que les dernières variations de l'indice sont surprenantes. Il était difficile de bien s'en rendre compte jusqu'à présent, car le marché était uniformément orienté à la hausse, et ce de manière très vigoureuse. Les variations mensuelles étaient donc noyées dans une hausse généralisée de l'indice. Nous assistons néanmoins à un retournement extrêmement violent. Prenons les évolutions mensuelles publiées ces trois derniers mois. Le prix des maisons a baissé de 3,5%, 1,1% puis 1,2% et et les appartements progressé de 1,8%, régressé de 1,9%, puis de 5,9%.

La FNAIM nous déclare néanmoins dans sa lettre de conjoncture de septembre que la crise est bien différente de celle que connaissent les Etats-Unis, car les fondamentaux immobilier sont chez nous sains, que les ménages ne sont pas endettés, et que les banques sont très prudentes dans l'attribution des crédits. Force est de constater, néanmoins, qu'en épluchant l'indice Case/Schiller, qui fait référence pour le suivi du marché américain, on ne trouve aucune ville où l'on ait connu une baisse de 5,9% en un mois. Même Las Vegas, qui détient le record du retournement brutal et qui s'était caractérisée par une spéculation extrêmement intense, n'a pas connu de baisse aussi intense. Et personne, à ce moment là, ne songeait à dire que les fondamentaux étaient sains. Une telle baisse, si elle se poursuivait une année durant, équivaudrait à une baisse de 52% de la valeur des appartements, qui renverrait le marché aux prix de... 2000, et encore, sans tenir compte de l'inflation.

Si le chiffre mensuel marque réellement un retournement brutal, comme l'annonce la FNAIM, il est clair qu'il y a une chose à ne pas faire, c'est bien d'acheter ! Un retournement aussi violent est de très mauvais augure, et il vaut mieux se donner le temps d'analyser l'évolution du marché : si l'on dit souvent sans réfléchir que louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres, parier un mois de loyer pour voir si les prix ne vont pas baisser de 6% en 30 jours représente quand même un gain énorme, car il semblerait que mois d'octobre ne soit guère plus brillant pour le marché que ce que nous avons vu en septembre... M. Pallincourt annonçait clairement la couleur : il anticipe une poursuite de la tendance dans les mois à venir.

Toutefois, cette prévision apocalyptique peut aussi pêcher par excès. Si l'on regarde le prix des maisons, il aurait progressé de 3,5% en juillet, un chiffre que l'on a pas connu en France même dans les plus fortes années de hausse : est-ce compatible avec le climat morose constaté depuis le début de l'année ? En l'absence de données méthodologiques fiables sur l'indice calculé par la FNAIM, il est impossible de connaître sa sensibilité aux variations de l'échantillon. Le très net ralentissement des transactions que l'on connaît pourrait tout à fait le rendre insignifiant : s'il n'y a plus assez de transactions prises en compte pour lisser les variations, l'indice peut varier de manière forte et insignifiante. On peut imaginer, par exemple, que du fait de la crise du crédit, les appartements les plus chers aient du mal à trouver preneurs, les acheteurs hésitant à s'endetter sur de très longues durées et à des taux élevés. Le prix moyen des appartements baisserait alors mécaniquement.

Il est difficile de se prononcer sur la qualité de l'indice, mais il semble bizarre que le 8 octobre, M. Pallincourt indique au journal télévisé de 13h, sur France 2, que c'est le moment d'acheter, et pas le moment de vendre, tout en indiquant parallèlement que la tendance baissière va se poursuivre dans les mois à venir ? Si l'on envisage de céder un bien, autant le faire au plus vite, avant qu'il ne soit en concurrence avec d'autres biens dont les prix ont baissé encore plus. Si l'on envisage d'acheter, il est au contraire urgent d'attendre... Le message que diffuse la FNAIM semble en totale décorrélation avec l'indice et les prévisions qu'elle publie !

Autre chiffre publié : un déficit de 140 000 transactions depuis le début de l'année. On comptait environ 800 000 transactions dans l'ancien l'an passé, cela correspond à une baisse de 23%. Le marché est paralysé, et les chiffres publiés par la banque de France en septembre montre que ce n'est pas tant l'effet des refus des banques que simplement, la disparition de la demande qui en est responsable. Contrairement à une idée tenace, les vendeurs ne sont pas bloqués par les banques dans leur envie d'investissement : ils sont simplement dégoutés. Témoins d'un marché où les annonces sont toujours proches des plus haut (comme l'illustrent les graphiques de cotation-immobiliere), et où leur capacité de financement a fortement baissé, ils ne se donnent même plus la peine de visiter ou de faire des propositions. La seule solution pour redynamiser le marché, ce n'est pas l'abaissement des droits de mutation que demande, toujours dans cette interview mémorable, M. Pallincourt. Même si les « frais de notaire » étaient totalement supprimés, ce qui mettrait à mal les finances des collectivités locales, cela ne représenterait pas une baisse supérieure à celle que nous avons connu en septembre sur les prix des appartements. Le marché de septembre était-il tellement plus dynamique que celui d'août : cela ne semble pas être le cas, sinon nous aurions eu des déclarations conquérantes et optimistes de la FNAIM.

Seule une baisse franche des prix est de nature à resolvabiliser les acheteurs. Et encore, cette mesure risque de n'être que de courte durée : la crise financière, en fragilisant les entreprises, aura des conséquences sur l'emploi. Et en période de crainte, les gens renoncent à leurs projets immobiliers, et reconstituent traditionnellement leur épargne de précaution. La forte hausse de la collecte des placements sécurisés depuis le début de l'année en est d'ailleurs le signe avant-coureur. En fragilisant l'emploi, donc les revenus, elle diminuera également la capacité à payer les loyers, ce qui finira par détourner les derniers bailleurs du marché... La prise de conscience des vendeurs risque d'avoir lieu trop tard pour enrayer un krach brutal. L'équipe de cotation-immobiliere penchait majoritairement pour une baisse longue et modérée, mais les derniers événements nous font anticiper maintenant une variation plus brutale.