Les prix du logement, en France, ont augmenté en moyenne de 130% (bruts) ou de 80% (corrigés de la hausse des revenus des ménages) entre 1997 et 2006. Cette hausse s'explique à 80% par l'excès de réglementation malthusienne des sols tendant à limiter les possibilités de construire des logements neufs là où les gens les souhaiteraient. Traduit autrement: si le prix médian des logements avait suivi le revenu des ménages, comme il l'a fait entre 1965 et 1997, alors chaque ménage acheteur aurait économisé 30% du montant total de sa transaction.

Mais quels sont au juste les principaux effets sociaux et économiques de cette inflation réglementaire ?

Pour les acheteurs :

La transaction moyenne dans le logement s'est établie à 192 000 Euros. Ce sont donc en moyenne environ 57 000 Euros que les acheteurs ont dû payer aux vendeurs, qu'ils n'auraient pas eu à débourser si les prix avaient évolué au niveau de leur tendance longue 1965-1997. Soit au total, pour 800 000 transactions (environ), une "pénalité réglementaire" de 46 Mds€.

Les acheteurs qui ont vendu un bien surévalué pour acheter un autre bien surévalué n'ont perdu que les frais supplémentaires engendrés par leurs transactions: droits de mutation, pourcentage aux agences. Ils limitent les dégâts.

Les vendeurs qui possédaient plus d'un bien, et qui ont pu déstocker leur patrimoine sans avoir à racheter, sont gagnants nets.

Les primo accédants, qui ont acheté un premier bien sans pouvoir en vendre un autre,  sont les grands perdants de la situation actuelle.

Par conséquent, la réglementation excessive de la construction institue un transfert net de fortune de personnes qui n'ont pas ou peu de patrimoine vers des personnes qui en ont beaucoup, ainsi que vers les intermédiaires qui vivent de la transaction : agences, notaires, collectivités locales. Elle entraîne donc à la fois une contrainte anti-sociale au profits de catégories plutôt financièrement déjà favorisées et un supplément d'impôt déguisé.

En outre :

Les ménages qui voient leur taux d'effort augmenter au delà des seuils auparavant considérés comme raisonnables, ne peuvent plus épargner suffisamment : Ils sont donc moins bien armés pour faire face aux aléas de la vie tels que les licenciements, les divorces, la hausse de leurs emrpunts à taux variables, etc...

Les investisseurs, abusés par un signal prix artificiellement gonflé, tendent à surinvestir le secteur immobilier. Toutefois, comme ils ne peuvent construire facilement, ils tendent à adopter des comportements spéculatifs sur l'ancien.

Il y a donc effet d'éviction: l'argent qui va s'investir sur la spéculation foncière n'est pas disponible pour d'autres entreprises.

Le foncier cher pénalise l'activité économique: les entreprises aussi, préfèrent disposer de locaux bon marché. En outre, les délais nécessaires à l'obtention du droit de construire des installations importantes pèse sur leurs comptes: pendant ce temps, les intérêts courent...

La différence de prix entre foncier agricole et foncier constructible crée une source supplémentaire de corruption de notre vie politique, qui n'avait pas vraiment besoin de cela.

Les personnes qui n'ont pas accès au crédit sont les très grands perdants du paradigme "crédit bon marché, logement cher", ce qui favorise donc l'explosion du "mal-logement".

Les politiques de traitement "social" des difficultés qui naissent de cette situation coûtent de fait beaucoup plus cher: le logement social aussi a besoin de foncier.

La hausse des prix entraîne un surcroît de demande politique pour des aberrations comme le droit au logement opposable ou pour du contrôle des loyers, que j'ai qualifié d'arme de destruction massive du logement par ailleurs, preuves à l'appui. Ces législations, une fois adoptées, ne font qu'aggraver les crises qu'elles sont censées résoudre.

Voilà donc quelques très bonnes raisons de militer pour un changement radical de philosophie du droit des sols en France !

 

Vincent BENARD est auteur du livre LE LOGEMENT, CRISE PUBLIQUE, REMEDES PRIVES que vous pouvez trouver en cliquant ici.

Vincent BENARD entretient deux blogs, http://www.objectifliberte.fr/ et http://www.crisepublique.fr/

Janvier 2008