LA TENDANCE DU MARCHE

Vous êtes désormais entre 10 et 12.000 à venir lire ce bulletin mensuel. Suite aux avancées informatiques d’Alexandre, notre grand manitou de la technique, nous sommes en mesure ce mois ci de présenter un visage plus précis des tendances de l’immobilier Français.

La situation semble en effet paradoxale à beaucoup. Nous recevons chaque semaine des mails d’agents immobiliers nous décrivant les chutes de prix de 15 à 30% tandis que de l’autre, les notaires à l’aide de leur compère INSEE et les agents immobiliers publient des indices de marché indiquant une stabilité des prix.

Nous-mêmes chez Cotation-immobiliere.fr nous nous posons beaucoup de questions. L’immobilier dans les pays Anglo Saxons plonge sans excès, mais avec régularité. L’exception française est un concept auquel on adhère très peu…

Ce premier graphique est l’historique des requêtes google sur le mot immobilier. Très clairement, l’intérêt des Français pour l’immobilier est en baisse par rapport aux autres années.

Ensuite, nous nous sommes interrogés. Le prix des maisons ne baisse pas à l’offre. Nous suspectons depuis plusieurs années que les maires et les préfets par leur politique ULTRA restrictive en matière de foncier d’habitation, organisent un peu à leur insu, une pénurie entraînant quasi mécaniquement des tensions sur les prix.

Mais qu’en est-il des appartements dont la composante foncière dans le prix est différente ? Si on réfléchit quelques instants, développer l’offre de maison passe mécaniquement par une diminution du foncier agricole au profit des particuliers, alors que dans les villes, le développement de l’offre des appartements se régulent par la hauteur du bâti. La densité ne peut grimper que par les airs. Or, le prix du foncier n’intervient que peu à ce stade.

Nous avons construit un premier indice national dédié aux appartements en s’inspirant du Case/Shiller Index américain qui trace la valeur de l’immobilier dans les vingt premières villes.

Les vingt premières villes de France sont sélectionnées en fonction du nombre d’habitants. Cet indice propose une valeur médiane du prix au m² de l’ensemble des appartements dans l’ancien, quelques soient leur surface, qui sont actuellement en vente sur internet. L’échantillon représente plus de 100.000 annonces.

Que nous dit l’indice ? Que le marché s’est retourné depuis avril 2007. Les prix à l’offre ont baissé de plus de 5% en un an. Nous vous laissons le soin d’imaginer le niveau de prix réel de transaction. Si l’ensemble des annonces ont chuté de 5% en moyenne, il est évident que les prix réels ont plongé au moins du double. Ceci confirme en tout point le discours des agents immobiliers sur le terrain qui font état de baisse de -10 à -25% selon les villes par rapport au plus haut de 2005.

Le discours est un peu éloigné de nos deux repères INSEE/Notaires et FNAIM. Pourquoi un tel écart ? On ne connaît pas le niveau exact de pondération dans la constitution de ces indices, mais le paramètre parisien doit probablement jouer un rôle de premier plan…

Car une chose est certaine, le prix des appartements parisiens grimpe en permanence. La hausse est très loin d’être calmée contrairement à ce que beaucoup pensent. Les prix à l’offre passent leur temps à augmenter. Difficile d’imaginer qu’il en est autrement sur les prix réels de transaction. Ce serait absurde ! En utilisant une simple valeur médiane sur l’ensemble des vingt premières villes françaises, PARIS ne représentent plus qu’environ un vingtième des annonces. Du coup, l’indice national APPARTEMENTS délivre un tout autre discours…

Ensuite, nous avons poursuivi notre exploration du marché immobilier. Nous pensons de longue date que le facteur Bord de mer a un impact sur le prix des biens immobiliers. Un exemple parmi tous les autres, Saint Malo et Dinard cotent bien plus chers que le principal centre économique de la Bretagne, Rennes.

Nous avons donc ciblé toutes les villes de plus de 30.000 habitants situées sur la mer. Pourquoi 30.000 habitants minimum ? Parce que nous avons besoin de plusieurs centaines d’annonces immobilières minimum pour obtenir une cohérence de nos statistiques. Descendre à des villes avec un minimum de 20.000 habitants fait parfois apparaître des volumes d’annonces trop faibles.

Sur les appartements, la baisse est de -3,3% contre -5,6% pour le national. La mer joue bien un rôle d’amortisseur et de valorisation supplémentaire des biens.

Sur les maisons, le message est encore plus clair. Les prix sont quasiment au plus haut historique !

Nous avons poursuivi nos tests. Le business des étudiants dans l’immobilier est juteux. Nous avons créé un indice à l’attention des investisseurs en sélectionnant l’ensemble des annonces des appartements inférieurs à 20m² dans les villes étudiantes. La définition d’une ville étudiante a été arbitrairement faîte à partir de 100.000 habitants minimum (ce qui garantit la présence d’un centre économique local suffisamment dense) dont plus de 15% étaient représentés par les étudiants. Cela donne un marché d’au minimum 15.000 demandes annuelles à satisfaire, soit entre 20 et 25 villes en France. Les trois premières dans cette logique sont NANCY, LILLE et RENNES. Si vous êtes investisseur, il faut cible en priorité ces trois lieux qui comportent environ 20% d’étudiants, soit une belle concentration en perspective…

-1,7% de baisse contre -5,6% pour le national. Là aussi, les prix ne baissent pas. Plus intéressant, on voit bien que les prix n'ont plongé sur notre courbe que récemment, probablement suite aux subprimes et à l’intensification de la crise financière qui a du faire peur à certains. Car jusqu’à la rentrée septembre 2007, les prix des studios étudiants étaient tout simplement au plus haut !

Dernier test qui nous semblait incontournable, celui de la densité dans le domaine des appartements. En effet, lorsque nous entendons que la densité ne joue pas de rôle dans le domaine des prix immobiliers, cela nous paraît plus que suspect, car plus il y a de demande pour un bien limité, plus les prix sont ajustés à la hausse. C’est une loi incontournable en économie.

Nous nous sommes donc interrogés. Quelle est une ville dense ? Prenons Rennes ou Montpellier : la densité est d’environ 4000 habitants au km². Il y a à peu près 130 villes en France avec ce type de densité. Pas très représentatif. Après avoir observé les statistiques françaises, nous avons décidé d’en rester à notre concept d’indice composé de 20 à 25 villes. Nous avons donc retenu une densité supérieure à 12.000 habitants au km² et nous avons calculé le prix médian des m² pour les appartements sur notre historique de deux ans et demi.

Le graphique se passe de commentaire. Les trois millions d’habitants des villes dont la densité est la plus élevée sont confrontés à une inflation immobilière continuelle. +4,7% pour les prix à l’offre contre -5,6% pour les autres villes non confrontées à un problème d’espace, soit un écart de 10% en à peine un an. Notre conclusion : si vous êtes investisseur à la recherche de plus values, la densité est votre meilleure alliée. Si vous êtes particulier à la recherche d’un logement, miser une ville dense vous coûtera une fortune ! Fuyez en courant !

Nous préparons d’autres indices dans les semaines à venir dans l’optique toujours de mieux cerner la tendance des prix en instantanée. Un tiers des visiteurs de Cotation-Immobiliere.fr provient de sites partenaires. Si vous avez un site ou blog et que vous êtes intéressé, nous pouvons vous fournir gratuitement ces indices sous forme d’images. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.

Charles Dereeper