Un tiers d'écart de prix à l'intérieur d'une même commune

Nous avons mesuré, commune par commune, l'écart entre le quartier le plus cher et le moins cher. Le résultat médian condamne l'usage du « prix moyen de la ville ».

20 mars 2026 contient une mesure de ce site

Tout le monde cite un prix par commune, et personne ne mesure ce que ce prix recouvre. Nous l’avons fait.

La mesure

Nous avons découpé les communes en localités : quartiers, hameaux, lieux-dits, tels que la base nationale des adresses les nomme. Cela donne 44 493 localités identifiées, réparties sur 11 878 communes, dont 20 761 atteignent le seuil de 12 ventes qui permet d’en publier un prix.

Puis, dans chaque commune comptant assez de localités mesurables, nous avons calculé l’écart entre la plus chère et la moins chère.

Sur 2 300 communes, l’écart médian est de 34,0 %.

Ce que cela veut dire concrètement

Pour un bien de cent mètres carrés dans une commune à deux mille euros du mètre carré en médiane, un écart d’un tiers représente environ soixante-dix mille euros selon le quartier.

C’est plus que l’effet de la plupart des travaux, plus que l’écart entre deux millésimes de marché, et bien plus que la marge de négociation habituelle.

Autrement dit : le quartier pèse davantage que presque tout le reste, et c’est la variable que le prix communal efface.

Pourquoi l’écart est si grand

Quatre causes, dans l’ordre de leur poids apparent :

La composition du bâti. Le centre ancien, le lotissement des années soixante-dix, le hameau agricole ne contiennent pas les mêmes biens. L’écart de prix mesure autant l’écart de produit que l’écart d’adresse.

L’accès et les services. Distance à la gare, à l’école, aux commerces.

Les nuisances. Voie rapide, zone d’activité, ligne à haute tension. Elles ne figurent dans aucune donnée de prix et se voient dans les prix.

La rareté. Un quartier de trente maisons où il se vend deux biens par an n’a pas le même marché que le lotissement de deux cents pavillons.

La limite de cette mesure, qui est réelle

Elle compare des biens différents. Un appartement de centre-ville et une maison de hameau ne sont pas le même produit : l’écart mesure ce qui se vend de part et d’autre, pas le prix du même logement déplacé.

C’est la même réserve que pour la prime de centre-ville, et elle est écrite sur chaque page qui porte ce chiffre. Nous ne pouvons pas la lever : la donnée publique ne décrit pas assez les biens pour comparer à caractéristiques égales.

Elle dépend du découpage en localités. Un découpage plus fin donnerait des écarts plus grands, un découpage plus grossier des écarts plus petits. Le nôtre suit les noms de voies et de lieux-dits, ce qui est le découpage le plus reproductible disponible.

L’usage à en faire

Pour un vendeur : ne comparez pas votre bien à la médiane de la commune, mais à celle de votre localité quand elle est publiée, et aux ventes réelles voisines.

Pour un acheteur : un bien affiché au prix de la localité chère alors qu’il est dans la localité abordable est un argument de négociation chiffré, et vérifiable.

Pour tout le monde : méfiez-vous de tout service qui estime un bien à partir du seul code postal. Un tiers d’écart médian à l’intérieur d’une commune, c’est la mesure de ce que ce genre d’estimation ignore.