Les analyses
Ce site publie des prix calculés sur des ventes réelles, et il montre lesquelles. Les analyses expliquent comment s'en servir : ce qu'un prix au mètre carré recouvre, pourquoi la moyenne d'une commune trompe presque toujours, et où la mesure s'arrête. 54 de ces 60 textes portent un chiffre mesuré sur ce site, recalculé à chaque millésime de la source.
Estimer un bien, et se méfier des estimations
- Combien vaut une piscine, une véranda, des combles aménagés ?
Trois aménagements dont l'effet sur le prix est très différent de leur coût. Ce qui se récupère, ce qui ne se récupère pas, et le point réglementaire qui compte.
- Zone inondable, zone de bruit, antenne relais : ce que ça change au prix
Trois contraintes qui se vérifient gratuitement avant l'offre, qui pèsent sur la valeur, et dont deux ne sont pas dans les diagnostics obligatoires.
- Le prix d'un bien avec travaux : la méthode du devis
Une inconnue se négocie toujours plus cher qu'un devis. La méthode en quatre étapes, et les trois postes dont le coût surprend systématiquement.
- Le prix d'un bien loué : ce que le bail change
Un logement vendu occupé se paie moins cher qu'un logement libre, et l'écart dépend du bail. Les trois cas, et ce que la donnée publique ne distingue pas.
- L'étage, l'ascenseur, l'exposition : trois facteurs absents de la donnée
Ils pèsent lourd sur le prix d'un appartement et ne figurent dans aucune base publique. Ce que cela implique pour toute mesure de prix, la nôtre comprise.
- La valeur d'un garage, d'une cave, d'une place de parking
Ils se vendent seuls et ils s'ajoutent à un logement, et les deux valeurs n'ont rien à voir. Comment ils entrent dans un prix, et l'erreur de calcul la plus courante.
- Viager, nue-propriété, indivision : trois prix qui ne se comparent pas
Ces ventes figurent dans les données publiques au prix inscrit dans l'acte, qui ne correspond pas à la valeur du bien. Pourquoi nous les écartons, et comment les lire si vous en croisez une.
- Estimer un bien atypique : loft, moulin, presbytère, corps de ferme
Les méthodes de comparaison ne s'appliquent plus, faute de comparables. Trois approches qui fonctionnent, et le piège du prix au mètre carré sur les grandes surfaces.
- Le terrain : le prix qu'on oublie de compter
Le prix au mètre carré s'applique au bâti, et le terrain se vend aussi. Comment il entre dans le prix d'une maison, et ce que nos données permettent de mesurer à part.
- Les outils d'estimation en ligne : ce qu'ils font, et ce qu'ils ne peuvent pas faire
Ils donnent un chiffre en trente secondes à partir d'une adresse et d'une surface. Ce qu'un tel calcul peut atteindre au mieux, et l'écart qu'il ignore par construction.
- La surface : le chiffre qui pèse le plus, et le moins fiable
Tout se calcule au mètre carré, et il existe au moins quatre façons de compter les mètres carrés d'un logement. Laquelle la donnée publique utilise, et l'erreur que cela produit.
- Trois estimations d'agence, trois prix : pourquoi, et comment arbitrer
L'écart entre estimations dépasse souvent quinze pour cent, et ce n'est pas de l'incompétence. Les trois logiques différentes derrière ces chiffres, et les questions qui les révèlent.
- Le prix au mètre carré de votre commune ne s'applique pas à votre bien
C'est le chiffre le plus cherché et le moins utilisable tel quel. Ce qu'il recouvre, l'ampleur de l'écart à l'intérieur d'une même commune, et comment s'en servir malgré tout.
Vendre : prix, délai, saison
- Le calendrier d'une vente : douze semaines, semaine par semaine
De la décision de vendre à la signature, avec les tâches de chaque semaine et les trois points où le calendrier dérape le plus souvent.
- Vendre vite : ce qu'il faut accepter, et ce qu'il ne faut pas
Une vente en six semaines est possible, à un prix et à des conditions précises. Ce qui accélère réellement, et les deux fausses solutions qui font perdre du temps.
- Les honoraires d'agence : à la charge de qui, et ce que ça change
La mention change le prix affiché, le calcul des frais d'acte et la capacité d'emprunt de l'acheteur. Ce que dit la règle, et l'arbitrage réel.
- Baisser son prix : quand, de combien, et comment le dire
Une baisse tardive et par petits pas coûte plus qu'une baisse rapide et franche. Le calendrier qui marche, et la phrase à ne pas mettre dans l'annonce.
- Le compromis : les clauses qu'un vendeur doit relire
Le vendeur signe un document rédigé pour protéger l'acquéreur, ce qui est normal. Six clauses méritent son attention, et deux peuvent le laisser bloqué des mois.
- Les diagnostics obligatoires : la liste, les délais, l'ordre où les faire
Ils sont exigés à la signature, certains ont une durée de validité courte, et deux d'entre eux peuvent faire échouer une vente. Ce qu'il faut lancer, et quand.
- Vendre un bien dont on hérite à plusieurs : l'ordre des opérations
L'indivision successorale bloque la vente jusqu'à l'accord de tous, et le désaccord est fréquent. Les six étapes, et les deux points où la plupart des successions s'arrêtent.
- Vendre sans agence : le calcul honnête
L'économie est réelle et elle n'est pas gratuite. Les six tâches que l'agence assure, leur coût si on les reprend, et les deux situations où se passer d'agence est une mauvaise idée.
- Le bien qui ne se vend pas : les cinq causes, dans l'ordre de fréquence
Trois mois sans offre n'est pas un problème de marché dans la plupart des cas. Les cinq causes réelles, et comment identifier laquelle vous concerne en deux semaines.
- Le diagnostic énergétique et le prix : ce que la donnée publique ne montre pas
Le classement énergétique influence les prix, et il n'est pas dans les ventes publiées. Ce que cela interdit de mesurer, et comment un acheteur peut chiffrer l'écart lui-même.
- Le mandat exclusif : ce que l'arithmétique permet de dire, et pas plus
Les deux camps avancent des chiffres, et aucun n'est vérifiable sur une source publique. Ce qui se raisonne malgré tout, et les clauses qui font la différence.
- Faut-il vendre en juillet ? Ce que la saisonnalité mesure vraiment
Le mois le plus actif concentre une part sensiblement plus forte des ventes que le plus calme. Ce que cela dit du bon moment pour vendre, et surtout ce que cela ne dit pas.
Acheter : ce que le prix affiché ne dit pas
- Récapitulatif : les dix vérifications gratuites avant de signer
Toutes sont publiques, toutes sont gratuites, et aucune ne demande plus de dix minutes. La liste, dans l'ordre où les faire.
- Le neuf et l'ancien : le calcul complet, frais compris
Le neuf est plus cher au mètre carré et ses frais d'acte sont plus faibles. Les six postes qui séparent les deux, et le calcul qui dit lequel revient le moins cher chez vous.
- La négociation : les cinq arguments qui portent, et les trois qui agacent
Un argument chiffré et vérifiable obtient une baisse ; une opinion sur le bien obtient un refus. La différence, et comment préparer une offre en une heure.
- Acheter pour louer : le calcul de rendement complet
Le rendement brut affiché dans les annonces ignore sept postes de charges. Le calcul complet, et le seuil en dessous duquel l'opération ne tient pas.
- Premier achat : les six erreurs qui coûtent le plus cher
Elles ne portent pas sur le choix du bien mais sur la préparation. Chacune se corrige avant la première visite, et chacune coûte plusieurs milliers d'euros une fois commise.
- Visiter : les douze points à vérifier, et dans quel ordre
Une visite dure trente minutes et on n'en retient rien. Une liste ordonnée, du plus déterminant au plus anecdotique, et les trois choses à faire dehors avant d'entrer.
- Le prêt : les cinq chiffres qui décident de ce que vous pouvez acheter
La capacité d'emprunt ne se déduit pas du revenu seul. Cinq paramètres la déterminent, et deux d'entre eux sont négociables alors que personne ne les négocie.
- L'offre d'achat : ce qu'elle engage, et ce qu'elle n'engage pas
Une offre acceptée n'est pas une vente, et elle n'est pas non plus sans effet. Ce qu'il faut y écrire, ce qu'il ne faut jamais y écrire, et les délais qui suivent.
- Copropriété : les cinq documents à lire avant de signer
Ils sont remis avant la signature, ils sont longs, et deux d'entre eux contiennent l'essentiel du risque. Où regarder, et ce que chaque ligne veut dire.
- Acheter dans une commune où il se vend cinq biens par an
Sans comparables, la méthode habituelle ne s'applique pas. Cinq façons de se repérer quand la donnée manque, et le piège du prix de la commune voisine.
- Les frais qui s'ajoutent au prix : le calcul complet avant de signer
Le prix affiché n'est pas ce que vous payez. Six postes s'y ajoutent, et deux d'entre eux surprennent presque tous les primo-accédants.
- Le prix affiché et le prix de vente : l'écart que personne ne peut mesurer
Les annonces ne sont pas publiées, les ventes le sont. Ce que cette asymétrie interdit d'affirmer, et comment un acheteur peut malgré tout estimer sa marge de négociation.
Écarts entre territoires, et à l'intérieur d'une commune
- Où l'écart de prix interne à une commune est le plus grand
En haut du palmarès, des écarts qui dépassent un facteur six entre deux quartiers de la même ville. Ce qu'ils mesurent réellement, et la réserve qui accompagne les cas extrêmes.
- Deux communes voisines, deux prix : les six causes
Un écart de trente pour cent entre deux communes limitrophes est courant. Les six causes possibles, dans l'ordre de leur poids, et celle qui explique le plus de cas.
- Les couronnes périurbaines : le marché qui a le plus bougé
Entre le pôle et la campagne, la couronne concentre les mouvements les plus nets de la période. Ce que nos mesures montrent, et l'arbitrage prix contre trajet.
- La montagne : un marché saisonnier et deux clientèles qui ne se croisent pas
Dans une commune de station, le prix d'un studio de front de neige et celui d'une maison de village n'ont aucun rapport. Ce que nos chiffres montrent, et ce qu'ils mélangent.
- Les grandes villes : pourquoi nous publions par arrondissement
Une médiane pour une ville d'un million d'habitants ne décrit aucun logement. Le découpage que nous utilisons, ce qu'il améliore, et ce qu'il ne résout toujours pas.
- Les communes littorales : un marché à part, et ce que nos chiffres en montrent
Prix élevés, résidences secondaires, saisonnalité marquée : le littoral se comporte différemment. Ce que nos mesures permettent de dire, et la question que nous ne pouvons pas trancher.
- Les services publics font-ils monter les prix ? Notre mesure
Nous avons comparé, à département et taille égaux, les communes proches d'un équipement public et celles qui en sont loin. Le résultat est net, et il s'inverse dans un cas sur cinq.
- Le hameau et le bourg : deux marchés dans la même commune
Une commune rurale n'a pas un marché, elle en a deux ou trois. Ce que nos prix par localité montrent, et les critères qui séparent ces marchés.
- Les prix ont-ils monté partout de la même façon ?
Sur cinq millésimes, la hausse nationale masque des trajectoires très différentes. Ce que nos indices montrent, et pourquoi une moyenne nationale n'aide personne.
- La prime de centre-ville : onze pour cent en médiane, et un tiers des aires à contre-sens
On suppose que le centre d'une agglomération coûte plus cher que sa couronne. Nous l'avons mesuré sur cinq cents aires : c'est vrai en médiane, et faux dans près d'un tiers des cas.
- Un tiers d'écart de prix à l'intérieur d'une même commune
Nous avons mesuré, commune par commune, l'écart entre le quartier le plus cher et le moins cher. Le résultat médian condamne l'usage du « prix moyen de la ville ».
Ce que la donnée permet, et ce qu'elle interdit d'affirmer
- Les questions que nous recevons le plus, et leurs réponses
Huit questions reviennent, et la moitié porte sur ce que nous ne publions pas. Les réponses courtes, et pourquoi certaines sont négatives.
- Les erreurs que nous avons corrigées, et ce qu'elles ont appris
Quatre défauts trouvés sur nos propres pages, ce qu'ils produisaient, et la règle qui en est sortie à chaque fois. Publier ses erreurs est le seul moyen de rendre une méthode crédible.
- Ce que pèse ce site, et pourquoi nous l'avons accepté
Publier la liste des ventes multiplie le nombre de pages par vingt. Ce que cela coûte, les trois décisions techniques que cela a imposées, et ce que nous refusons de faire pour alléger.
- Comment vérifier un chiffre que nous publions
La source est ouverte, le calcul est décrit, et les seuils sont publiés. Le mode opératoire complet pour refaire une de nos médianes, et les trois écarts qui sont normaux.
- Nos chiffres et ceux des notaires : pourquoi ils diffèrent
Deux sources sérieuses sur le même marché donnent des chiffres différents. Cinq causes expliquent l'écart, et aucune n'est une erreur.
- Ce que nous referions autrement si nous recommencions ce site
Cinq décisions de méthode prises au départ, que nous prendrions différemment aujourd'hui. Elles ne sont pas changées, et voici pourquoi les annoncer vaut mieux que les taire.
- Nos seuils de publication, et ce qu'ils écartent
Six seuils décident de ce qui s'affiche et de ce qui reste vide. Chacun a sa raison, chacun a un coût en couverture, et tous sont publiés pour pouvoir être contestés.
- Pourquoi nous montrons les ventes, et pas seulement les prix
Presque tous les sites de prix publient des moyennes. Celui-ci publie la liste des transactions qui les fondent, et ce choix a trois conséquences, dont une gênante.
- Ce qu'une évolution de prix sur cinq ans peut, et ne peut pas dire
Nos indices couvrent cinq millésimes. Quatre choses qu'ils permettent d'affirmer, trois qu'ils ne permettent pas, et le piège de l'effet de composition.
- La médiane et la moyenne : pourquoi nous ne publions jamais la seconde
Sur des prix immobiliers, la moyenne est trompeuse d'une façon systématique et prévisible. La démonstration en un exemple, et les trois cas où la médiane trompe aussi.
- Pourquoi l'Alsace et la Moselle n'ont pas de prix sur ce site
Ce n'est pas un oubli ni un trou de collecte : c'est une conséquence du droit local. Ce que le livre foncier change, et où chercher pour ces trois départements.
- D'où viennent nos prix, et les quatre filtres que nous appliquons
La source est publique et brute. Ce qu'elle contient, les quatre filtres qui écartent l'invraisemblable, et ce que chaque filtre coûte en couverture.