Le prêt : les cinq chiffres qui décident de ce que vous pouvez acheter

La capacité d'emprunt ne se déduit pas du revenu seul. Cinq paramètres la déterminent, et deux d'entre eux sont négociables alors que personne ne les négocie.

5 juin 2026

Avant de visiter, il faut savoir ce qu’on peut acheter. Cinq chiffres suffisent, et le calcul se fait en dix minutes.

Les cinq chiffres

1. Le taux d’endettement maximal. Les banques appliquent un plafond au rapport entre les charges d’emprunt, assurance comprise, et les revenus. Une part limitée de dossiers peut y déroger, et cette marge est réservée à des profils précis.

2. La durée. Elle augmente la capacité d’emprunt et le coût total. Allonger de cinq ans augmente sensiblement le montant emprunté et davantage encore les intérêts payés.

3. L’apport. Il couvre en général les frais d’acte et de garantie, et son niveau conditionne l’accès aux meilleurs taux. Un dossier sans apport n’est pas impossible, il est plus cher.

4. Le reste à vivre. Moins connu que le taux d’endettement, et souvent décisif : la banque vérifie ce qui reste après les charges, en valeur absolue et selon la composition du foyer. Deux dossiers au même taux d’endettement ne passent pas de la même façon selon le nombre d’enfants.

5. L’assurance emprunteur. Elle entre dans le calcul des charges, donc elle réduit la capacité d’emprunt. Son coût varie fortement selon l’âge, l’état de santé et l’assureur.

Les deux chiffres négociables que personne ne négocie

L’assurance emprunteur. La délégation d’assurance est un droit : vous n’êtes pas tenu de prendre celle de la banque. L’écart entre l’assurance groupe d’une banque et une assurance individuelle peut être important sur la durée du prêt, et la démarche prend une demi-journée.

Les frais de dossier. Ils se négocient, surtout si vous apportez d’autres produits ou si vous mettez deux banques en concurrence.

Le calcul à faire avant les visites

Prenez vos revenus nets stables, appliquez le plafond d’endettement, déduisez vos charges d’emprunt existantes : vous obtenez la mensualité disponible. Divisez par la mensualité pour cent mille euros empruntés sur la durée envisagée, taux et assurance compris : vous obtenez le montant.

Puis retirez les frais d’acte et de garantie de votre apport pour savoir ce qui reste en apport net.

Le résultat est votre budget d’achat. Faire ce calcul avant les visites est le conseil le plus banal et le moins suivi.

L’erreur qui coûte le plus

Confondre accord de principe et offre de prêt. Un accord de principe est une indication, il ne vaut engagement de rien. L’offre de prêt est un document formel, encadré par des délais légaux, et c’est elle qui compte.

Une offre d’achat conditionnée à un financement doit préciser le montant, la durée et le taux maximal. Sans ces trois nombres, la condition est floue et un refus obtenu à d’autres conditions peut être contesté.

Ce que le budget change dans la recherche

Il déplace la recherche vers d’autres localités plus souvent qu’il ne réduit la surface. Nous mesurons un écart médian de 34,0 % entre le quartier le plus cher et le moins cher d’une même commune : à budget constant, changer de quartier change davantage la surface accessible que changer de type de bien.

C’est l’usage le plus concret des prix par localité, et il se fait avant de visiter.