Le prix affiché et le prix de vente : l'écart que personne ne peut mesurer

Les annonces ne sont pas publiées, les ventes le sont. Ce que cette asymétrie interdit d'affirmer, et comment un acheteur peut malgré tout estimer sa marge de négociation.

30 mars 2026 contient une mesure de ce site

Deux chiffres existent pour un même bien : le prix demandé dans l’annonce, et le prix inscrit dans l’acte. Le second est public, le premier ne l’est pas.

Cette asymétrie explique beaucoup de choses, y compris pourquoi les « pourcentages de négociation » qui circulent sont indémontrables.

Ce qui est public, et ce qui ne l’est pas

Public : le prix de vente, la surface, le type de bien, l’adresse, la date de l’acte. C’est la source de tout ce site, 3 991 842 ventes retenues entre 2021 et 2025.

Non public : le prix initialement demandé, la durée de mise en vente, le nombre de visites, les offres refusées. Aucune de ces informations n’est dans une base ouverte.

Ce que cela interdit d’affirmer

« La négociation moyenne est de x pour cent. » Personne ne peut le calculer sans avoir les deux prix pour les mêmes biens. Les chiffres publiés par certains acteurs viennent de leurs propres portefeuilles d’annonces, ce qui est légitime et n’est pas généralisable : leur portefeuille n’est pas le marché.

« Les biens se vendent à x pour cent en dessous du prix affiché. » Même problème, aggravé par un biais de sélection : les biens qui se vendent ne sont pas un échantillon au hasard des biens mis en vente.

« Le marché a baissé de x pour cent depuis six mois. » Sur des prix de vente, il faut attendre que les actes soient enregistrés et publiés, ce qui prend du temps. Une évolution récente ne se mesure pas sur cette source.

Ce qu’un acheteur peut faire à la place

Comparer l’annonce aux ventes réelles voisines, en surface et en localité. Si l’annonce est trente pour cent au-dessus des ventes comparables des deux dernières années, la question se pose, et elle se pose avec des chiffres vérifiables.

Regarder la durée d’affichage de l’annonce. Ce n’est pas dans la donnée publique, et c’est observable : un bien affiché depuis quatre mois, dont le prix a été baissé une fois, indique un vendeur qui a déjà accepté l’idée d’une révision.

Regarder les ventes du même immeuble ou de la même rue. C’est la comparaison la plus solide, parce qu’elle neutralise la localisation, qui est le facteur le plus lourd : nous mesurons 34,0 % d’écart médian entre les quartiers d’une même commune.

Le piège symétrique

Un prix de vente bas dans le voisinage n’est pas nécessairement un argument. Il peut correspondre à une vente entre proches, à une succession, à un bien en mauvais état. La source ne le dit pas.

C’est pourquoi ce site publie la liste des ventes et non seulement les médianes : une vente isolée s’examine, et son caractère atypique se voit souvent en la comparant aux autres de la même rue.

Ce que nous écartons pour cette raison

Les mutations de moins de 10 000 euros et de plus de 5 000 000 euros sont écartées de nos calculs, parce que ce sont majoritairement des cessions qui ne relèvent pas du marché. Cela ne les fait pas disparaître de la réalité, et un acheteur qui consulte la liste des ventes en verra les traces dans les extrêmes.