L'étage, l'ascenseur, l'exposition : trois facteurs absents de la donnée

Ils pèsent lourd sur le prix d'un appartement et ne figurent dans aucune base publique. Ce que cela implique pour toute mesure de prix, la nôtre comprise.

26 juin 2026 contient une mesure de ce site

Deux appartements de même surface, dans le même immeuble : l’un au rez-de-chaussée sur cour, l’autre au dernier étage avec ascenseur et balcon. L’écart de prix est considérable, et il est invisible dans nos données.

Ce que la source contient

Le prix, la surface, le type de bien, l’adresse au niveau de la voie, la date, le nombre de pièces principales. C’est tout.

Ni l’étage, ni la présence d’un ascenseur, ni l’exposition, ni la vue, ni le balcon, ni l’état.

Ce que cela implique pour nos chiffres

Nos médianes mélangent ces situations. Une médiane par localité, calculée sur 3 991 842 ventes retenues, est la médiane de biens dont l’étage et l’exposition varient. Elle décrit donc un bien moyen qui n’existe pas.

La dispersion que nous publions absorbe une partie de cet effet. Quand nous donnons le premier et le troisième quartile à côté de la médiane, l’écart entre eux contient l’effet d’étage et d’exposition, mêlé à tout le reste.

C’est la raison pour laquelle nous publions les quartiles plutôt qu’une médiane seule : la largeur de la fourchette est en soi une information sur ce que la mesure ignore.

L’ordre de grandeur de ces facteurs

Nous ne pouvons pas le mesurer sur cette source, et nous n’inventerons pas de chiffre. Ce que l’on peut dire sans mesure :

L’ascenseur change la nature du bien au-delà du troisième étage. Un quatrième sans ascenseur ne s’adresse pas au même acheteur, et il exclut une partie de la demande.

Le dernier étage se paie, sauf sous les combles mal isolés, où il se déprécie.

Le rez-de-chaussée se déprécie, sauf avec un extérieur privatif, où il peut se revaloriser.

L’exposition compte plus au nord du pays qu’au sud, où l’ombre a de la valeur.

Ces énoncés sont des connaissances de métier, pas des mesures. Nous les présentons comme tels.

Ce qu’un vendeur ou un acheteur doit en retirer

Ne prenez pas une médiane pour un prix. Si votre bien est nettement mieux ou moins bien placé dans l’immeuble que la moyenne, l’écart est réel et il n’est pas dans le chiffre.

Utilisez la liste des ventes. C’est le seul niveau où l’on peut parfois reconstituer ces facteurs : une vente dans le même immeuble, à quelques mois d’intervalle, avec une surface proche, est un comparable autrement plus pertinent qu’une médiane.

Faites nommer le facteur. Dans une négociation, « c’est un rez-de-chaussée sur rue » est un argument si les ventes comparables de l’immeuble sont en étage. Et c’est vérifiable.

Pourquoi nous ne modélisons pas ces effets

Certains services le font, par un modèle qui attribue une valeur à chaque caractéristique. C’est une approche légitime, et elle a un coût : le résultat n’est plus une mesure, c’est une estimation issue d’un modèle qu’on ne peut pas inspecter.

Ce site a fait le choix inverse : publier ce qui est mesuré, dire ce qui ne l’est pas, et laisser l’arbitrage au lecteur. Cela rend le site moins impressionnant et plus vérifiable.