Le prix d'un bien loué : ce que le bail change

Un logement vendu occupé se paie moins cher qu'un logement libre, et l'écart dépend du bail. Les trois cas, et ce que la donnée publique ne distingue pas.

17 juillet 2026 contient une mesure de ce site

Vendre un logement occupé restreint l’acheteur : les particuliers qui veulent habiter sont écartés, il ne reste que les investisseurs. Le prix suit cette restriction.

Les trois cas

Le bail d’habitation nu. Le locataire en place bénéficie d’une protection forte : le congé pour vendre suit des règles de préavis et ouvre un droit de préemption au locataire. Un acquéreur investisseur reprend le bail tel quel, avec son loyer, sa date d’échéance et son locataire.

Le bail meublé. Durée plus courte, préavis différent, et une souplesse de gestion plus grande. La décote est en général moindre.

Le bail commercial. Autre univers : la valeur du bien dépend du loyer, de la qualité du locataire et de la durée résiduelle. On ne raisonne plus en prix au mètre carré mais en rendement.

L’ampleur de la décote

Elle dépend de trois facteurs, et elle n’est pas mesurable sur la donnée publique :

L’écart entre le loyer en place et le loyer de marché. Un loyer très inférieur au marché, gelé depuis des années, réduit fortement le rendement, donc le prix qu’un investisseur acceptera.

La durée résiduelle du bail et la date de la prochaine échéance.

Le profil du locataire. Un locataire payant régulièrement depuis dix ans est un actif ; un impayé en cours est un passif.

Ce que la donnée publique ne distingue pas

Le fichier des mutations ne dit pas si un bien était vendu libre ou occupé. Nos médianes mélangent donc les deux.

La conséquence : dans un secteur avec beaucoup de locatif, la médiane est tirée vers le bas par des ventes occupées, sans qu’on puisse les séparer. C’est une des limites structurelles de toute mesure construite sur cette source.

Nous ne pouvons pas la corriger, et nous l’écrivons plutôt que de laisser croire à une médiane de biens libres.

Comment un vendeur peut arbitrer

Vendre occupé : plus rapide, acheteur restreint, prix plus bas, aucune vacance locative et aucun risque de congé mal notifié.

Donner congé pour vendre puis vendre libre : prix plus élevé, délai plus long, formalisme strict à respecter, et le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il faut purger.

Le calcul dépend de l’écart de prix attendu et du temps que coûte la seconde voie. Sur un bien dont le loyer est proche du marché, l’écart est souvent plus faible qu’on ne le croit ; sur un bien à loyer très bas, il est important.

Comment un acheteur investisseur doit raisonner

Pas en prix au mètre carré, mais en rendement net : loyer annuel, moins les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, la gestion, et une provision pour vacance et travaux. Rapporté au coût total d’acquisition, frais compris.

Le prix au mètre carré ne sert alors qu’à une chose : vérifier que le bien ne se paie pas plus cher que sa valeur de revente à un particulier, ce qui arrive quand le rendement affiché est calculé sans les charges.