Le prix au mètre carré de votre commune ne s'applique pas à votre bien

C'est le chiffre le plus cherché et le moins utilisable tel quel. Ce qu'il recouvre, l'ampleur de l'écart à l'intérieur d'une même commune, et comment s'en servir malgré tout.

13 mars 2026 contient une mesure de ce site

« Le prix au mètre carré à Trifouillis est de 2 100 euros. » La phrase est partout, elle est calculée sur de vraies ventes, et l’appliquer à un bien précis produit une erreur de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ce que ce chiffre est réellement

Une médiane. C’est-à-dire le prix au mètre carré tel que la moitié des ventes de la commune s’est faite en dessous et la moitié au-dessus.

Sur l’ensemble du pays, notre relevé donne 1 690 euros du mètre carré pour les maisons et 2 667 euros du mètre carré pour les appartements, calculés sur 3 991 842 ventes retenues entre 2021 et 2025.

Une médiane est un bon résumé et un mauvais pronostic : elle dit où se situe le milieu, pas où se situe votre bien.

L’ampleur de l’écart à l’intérieur d’une commune

Nous avons mesuré, sur 2 300 communes comptant assez de ventes par localité, l’écart entre le quartier le plus cher et le moins cher de la même commune.

L’écart médian est de 34,0 %. Autrement dit, dans une commune typique, un mètre carré vaut un tiers de plus d’un côté que de l’autre.

Ce n’est pas un cas extrême, c’est la médiane. Dans la moitié des communes, l’écart est encore plus grand.

Les quatre facteurs que la médiane communale écrase

La localité. Centre, périphérie, hameau, lotissement. C’est le facteur le plus lourd, et c’est celui que nous mesurons sur 44 493 localités identifiées, dont 20 761 ont assez de ventes pour être classées.

La surface. Un petit appartement se vend plus cher au mètre carré qu’un grand. Le barème par tranche de surface le mesure, et l’écart est systématique.

Le type de bien. Maison et appartement ne se comparent pas, et une médiane « tous biens » d’une commune mixte ne décrit aucun bien réel.

L’état et l’époque. Invisible dans la donnée publique. C’est la limite principale de tout calcul de ce genre, et aucune source ne la comble.

Comment s’en servir quand même

Comme une borne, pas comme un prix. La médiane communale dit dans quel ordre de grandeur on se situe. Un propriétaire qui annonce le double de la médiane de sa commune a une raison de le faire, et il faut qu’il puisse la nommer.

En descendant d’un cran. Le prix de la localité, quand il est publié, vaut infiniment mieux que celui de la commune. Le seuil de publication est de 12 ventes par localité, faute de quoi le chiffre serait un tirage.

En regardant les ventes elles-mêmes. C’est le seul usage sans reproche : la liste des ventes comparables, avec leur surface et leur date. Une vente réelle à trois rues de chez vous en apprend plus que n’importe quelle moyenne.

Ce que ce site fait, et ne fait pas

Il publie les prix calculés et il montre les ventes qui les fondent. Il ne délivre aucune estimation : une estimation demande de voir le bien, et aucune donnée publique ne remplace cette visite.