D'où viennent nos prix, et les quatre filtres que nous appliquons

La source est publique et brute. Ce qu'elle contient, les quatre filtres qui écartent l'invraisemblable, et ce que chaque filtre coûte en couverture.

17 mars 2026 contient une mesure de ce site

Tous les prix de ce site viennent des demandes de valeurs foncières publiées en Licence Ouverte par l’administration fiscale. C’est le fichier des mutations immobilières enregistrées, et il est intégralement ouvert.

Il est aussi brut, et le publier tel quel produirait des absurdités.

Le volume, avant et après

Nous avons lu 20 382 915 lignes et retenu 3 991 842 ventes, sur 5 millésimes, de 2021 à 2025. Le relevé couvre 21 881 communes, dont 21 877 ont assez de ventes pour qu’un prix soit publié.

L’écart entre les deux nombres n’est pas une perte : une mutation produit plusieurs lignes, une par lot, et la même vente apparaît autant de fois qu’elle comporte de parcelles ou de dépendances.

Filtre 1 : la surface

Nous écartons les biens de moins de 9 mètres carrés et de plus de 400.

Pourquoi : en dessous, il s’agit presque toujours d’une cave, d’un box ou d’une erreur de saisie, et le prix au mètre carré explose. Au-dessus, ce sont des biens hors marché résidentiel courant, dont le prix n’informe personne.

Ce que cela coûte : l’exclusion des très grandes propriétés, qui existent et dont ce site ne parle pas.

Filtre 2 : le prix

Nous écartons les mutations de moins de 10 000 euros et de plus de 5 000 000 euros.

Pourquoi : en dessous, ce sont des cessions entre proches, des ventes en viager, des régularisations. Au-dessus, des transactions exceptionnelles qui tirent une médiane communale à elles seules.

Filtre 3 : le prix au mètre carré

Nous écartons ce qui sort de la fourchette de 200 euros à 30 000 euros du mètre carré.

Pourquoi : c’est le filtre qui attrape les incohérences entre le prix et la surface, c’est-à-dire les erreurs de saisie de l’un ou de l’autre. Un bien à quarante euros du mètre carré n’existe pas ; une surface mal renseignée, si.

Filtre 4 : le neuf

Nous écartons 99 632 ventes de biens neufs ou en état futur d’achèvement.

Pourquoi : leur prix comprend des éléments qui n’ont rien à voir avec le marché de l’ancien, et les mélanger produit une médiane qui ne décrit ni l’un ni l’autre.

Les seuils de publication, qui sont un cinquième filtre

Un prix n’est publié qu’à partir de 5 ventes pour une médiane, et 15 pour une évolution. En dessous, une seule vente déplacerait le chiffre de plusieurs centaines d’euros.

C’est pour cette raison que 21 877 communes sur 21 881 ont un prix : les autres existent dans la donnée et n’ont pas assez de ventes pour qu’un chiffre veuille dire quelque chose.

Ce que ces filtres ne corrigent pas

L’état du bien. La source ne le contient pas. Deux maisons de même surface au même endroit, l’une refaite et l’autre non, apparaissent identiques.

Le contexte de la vente. Une succession pressée et une vente négociée à loisir figurent de la même façon.

Ce qui échappe à la source. 4 départements n’y figurent pas, pour une raison de droit local expliquée dans un autre texte de cette rubrique.

Ces trois limites sont écrites sur la page de méthode, et ce sont elles qui séparent un prix calculé d’une estimation.