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Prix de l'immobilier à Bagnères-de-Luchon
2 460€/m² pour un appartement, prix médian des 184 ventes enregistrées en 2025.
Les découpages autour de Bagnères-de-Luchon
- 9 quartiers et hameaux valorisés dans la commune
- 44 communes dans l'aire d'attraction de Bagnères-de-Luchon
- 90 communes valorisées dans la Haute-Garonne
Le prix dans l'aire d'attraction de Bagnères-de-Luchon
12 des 44 communes de l'aire ont assez de ventes pour un prix publiable. Bagnères-de-Luchon est la 3e plus chère d'entre elles. Le prix affiché est celui du type de bien dominant de chaque commune, indiqué à côté : comparer un appartement de ville au pavillon d'un village serait comparer deux marchés.
- Montauban-de-Luchon pôle 3 609 €/m² un appartement
- Saint-Mamet 2 856 €/m² un appartement
- Bagnères-de-Luchon pôle 2 460 €/m² un appartement
- Gouaux-de-Larboust 2 042 €/m² un appartement
- Saint-Aventin 2 029 €/m² un appartement
- Juzet-de-Luchon 1 652 €/m² une maison
- Cierp-Gaud 1 590 €/m² une maison
- Fronsac 1 135 €/m² une maison
- Esténos 1 048 €/m² une maison
- Saléchan 1 000 €/m² une maison
- Marignac 893 €/m² une maison
- Chaum 792 €/m² une maison
Estimer un bien à Bagnères-de-Luchon
La fourchette est calculée sur les ventes réelles de la commune, choisies une par une pour leur ressemblance avec votre bien, puis recalées sur 2025. Les ventes retenues sont affichées sous le résultat. Aucune adresse électronique, aucun numéro de téléphone, aucune attente.
Ce que ce calcul ne sait pas. L'étage, l'exposition, l'état, les travaux, le stationnement, la vue, le bruit, la copropriété. Ces facteurs déplacent un prix de plusieurs dizaines de pour cent et ne figurent dans aucun fichier public. Une visite reste la seule façon d'estimer un bien précis.
Les 12 ventes sur lesquelles cette fourchette est calculée
Chaque prix au mètre carré est recalé sur 2025 avec l'indice annuel de la commune. La colonne « retenu » est le prix au mètre carré après recalage, celui qui entre dans le calcul.
| Adresse | Surface | Pièces | Prix | Vendu | Retenu |
|---|---|---|---|---|---|
| 38 avenue Lachapelle | 35 m² | 2 | 53 350 € | novembre 2025 | 1 524 €/m² |
| 6 rue Spont | 35 m² | 2 | 62 890 € | juin 2025 | 1 797 €/m² |
| 10 avenue Jacques Barrau | 35 m² | 2 | 84 440 € | juin 2025 | 2 413 €/m² |
| 19 allée des Bains | 35 m² | 2 | 65 000 € | avril 2025 | 1 857 €/m² |
| 32 avenue Remy Comet | 35 m² | 2 | 94 500 € | août 2024 | 2 643 €/m² |
| 79 Allées d'Étigny | 35 m² | 2 | 93 030 € | mai 2024 | 2 602 €/m² |
| 17 rue Sylvie | 35 m² | 2 | 63 000 € | février 2024 | 1 762 €/m² |
| 14 Allées d'Étigny | 36 m² | 2 | 33 000 € | décembre 2025 | 917 €/m² |
| 2 avenue du Maréchal Gallieni | 36 m² | 2 | 50 000 € | décembre 2025 | 1 389 €/m² |
| 2 Allées d'Étigny | 36 m² | 2 | 88 320 € | mars 2025 | 2 453 €/m² |
| 1 boulevard Amedee Fontan | 34 m² | 2 | 95 675 € | décembre 2025 | 2 814 €/m² |
| 10 Allées d'Étigny | 34 m² | 2 | 117 750 € | octobre 2025 | 3 463 €/m² |
Ce que ce prix dit, et ce qu'il ne dit pas
Le prix médian a augmenté de 23,7 % entre 2021 et 2025, passant de 1 989 €/m² à 2 460 €/m².
Ce prix se situe au niveau de la médiane du département et 8 % en dessous de la médiane nationale (2 667 €/m²).
La moitié des ventes s'est faite entre 1 920 €/m² et 3 000 €/m². C'est cet écart, et non la médiane seule, qui dit à quel point le marché de la commune est homogène : plus la barre est courte, plus les biens vendus se ressemblent.
Et la médiane cache autre chose : à Bagnères-de-Luchon, un appartement de moins de 30 m² se vend 2 188 €/m², et un appartement de 105 m² et plus 1 994 €/m², soit 10 % d'écart. C'est pour cela que multiplier une médiane unique par une surface donne un résultat faux aux deux extrémités, et c'est ce que corrige l'outil ci-dessus.
Pourquoi le prix au mètre carré change avec la surface
Médiane du prix au mètre carré à Bagnères-de-Luchon, par tranche de surface, pour un appartement. La barre claire va du premier au troisième quartile de la tranche. Les tranches sous 5 ventes ne sont pas publiées.
Pourquoi les estimateurs gratuits se trompent sur les petites surfaces
Les questions qu'on se pose à Bagnères-de-Luchon
- Combien coûte le mètre carré à Bagnères-de-Luchon ?
- Le prix médian à Bagnères-de-Luchon est de 2 460 €/m² pour un appartement, en 2025, sur 184 ventes enregistrées par l'administration fiscale. La moitié des ventes se situe entre 1 920 €/m² et 3 000 €/m².
- Quel est le quartier le plus cher de Bagnères-de-Luchon ?
- Spont, à 2 484 €/m². Le moins cher est Barcugnas, à 1 833 €/m², soit 36 % d'écart. C'est cet écart qu'un prix communal unique efface.
- Quand se vend-on le mieux à Bagnères-de-Luchon ?
- En décembre, qui concentre 12,4 % des ventes de l'année, contre 5,9 % en août. Un acte se signe deux à trois mois après l'accord entre vendeur et acheteur.
Chaque réponse est calculée sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale, et détaillée dans les sections qui suivent.
Les quartiers et hameaux de Bagnères-de-Luchon
9 localités où assez de ventes ont été enregistrées pour publier un prix. D'une à l'autre, l'écart atteint 36 % : Spont à 2 484 €/m², Barcugnas à 1 833 €/m². C'est l'écart que le prix communal unique cache.
Survolez ou touchez une zone pour la nommer.
- Charles Tron 2 338 €/m² 213 ventes, 3 % de maisons
- Sahage 2 059 €/m² 169 ventes, 11 % de maisons
- Spont 2 484 €/m² 158 ventes, 18 % de maisons
- la Soulan 1 924 €/m² 131 ventes, 23 % de maisons
- Thermes 2 401 €/m² 98 ventes, 1 % de maisons
- Barcugnas 1 833 €/m² 78 ventes, 42 % de maisons
- Quinconces 2 450 €/m² 65 ventes, 5 % de maisons
- Badech 2 051 €/m² 54 ventes, 19 % de maisons
- Poujaous 2 278 €/m² 33 ventes, 24 % de maisons
Nommés, mais sans prix publiable
Ces 3 lieux-dits de Bagnères-de-Luchon portent des ventes, mais moins de douze chacun sur la période. Un prix calculé sur si peu ne dit pas le prix du hameau, il dit le prix des quelques maisons vendues. Ils sont donc nommés, et pas chiffrés.
Courtat (6), Houga (5), Ravi (1).
Et par section cadastrale
Autre maille sous-communale, celle du plan du cadastre. Une section porte une lettre et se retrouve telle quelle sur le plan officiel, là où un quartier n'a pas de limite écrite. Les deux découpages ne se recouvrent pas : ils se lisent ensemble.
- section AK 2 456 €/m² 383 ventes
- section AM 2 450 €/m² 35 ventes
- section AB 2 286 €/m² 19 ventes
- section AN 2 256 €/m² 28 ventes
- section AL 2 251 €/m² 60 ventes
- section AA 2 238 €/m² 49 ventes
- section AD 2 211 €/m² 54 ventes
- section AI 2 120 €/m² 140 ventes
- section AC 1 965 €/m² 76 ventes
- section AE 1 922 €/m² 196 ventes
Les localités viennent du fichier des voies et lieux-dits de la Direction générale des finances publiques. 105 y sont recensées à Bagnères-de-Luchon, 12 ont pu être situées, et 1 011 ventes sur 1 064 leur ont été rattachées. Une vente est rattachée par le code de voie de son adresse quand il désigne le lieu-dit, par le nom de sa rue sinon, et par proximité en dernier recours. Aucun prix n'est publié sous douze ventes : en dessous, un prix de hameau désignerait des maisons précises plutôt qu'un marché. la méthode
Les dernières ventes enregistrées
80 ventes les plus récentes sur les 1 064 retenues à Bagnères-de-Luchon depuis 2021. Ce sont les actes eux-mêmes, tels que l'administration fiscale les publie : ni annonces, ni prix demandés, ni estimations. Le nom des vendeurs et des acheteurs ne figure pas dans le fichier source et n'est donc nulle part ici.
| Adresse | Type | Surface | Pièces | Terrain | Prix | Au m² | Vendu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 Allées d'Étigny | appartement | 36 m² | 2 | 33 000 € | 917 | décembre 2025 | |
| 28 avenue Jean Jaurès | maison | 123 m² | 5 | 283 m² | 304 595 € | 2 476 | décembre 2025 |
| 79 Allées d'Étigny | appartement | 28 m² | 2 | 73 150 € | 2 613 | décembre 2025 | |
| 7 rue Louis Aragon | maison | 70 m² | 3 | 199 m² | 82 540 € | 1 179 | décembre 2025 |
| 65 Allées d'Étigny | appartement | 51 m² | 3 | 161 500 € | 3 167 | décembre 2025 | |
| 5 rue Paul Boileau | appartement | 21 m² | 1 | 45 000 € | 2 143 | décembre 2025 | |
| 9001 résidence Sylvie | appartement | 33 m² | 2 | 83 650 € | 2 535 | décembre 2025 | |
| 1 rue Louis Aragon | maison | 92 m² | 4 | 204 m² | 104 308 € | 1 134 | décembre 2025 |
| 10 avenue Jacques Barrau | appartement | 25 m² | 2 | 92 200 € | 3 688 | décembre 2025 | |
| 15 avenue Jean Boularan | appartement | 43 m² | 3 | 129 000 € | 3 000 | décembre 2025 | |
| 61 Allées d'Étigny | appartement | 120 m² | 3 | 279 800 € | 2 332 | décembre 2025 | |
| 9007 impasse Adrien Bochet | appartement | 60 m² | 2 | 175 170 € | 2 920 | décembre 2025 | |
| 13 rue Sylvie | maison | 143 m² | 8 | 320 m² | 202 110 € | 1 413 | décembre 2025 |
| 9001 résidence du Venasque | appartement | 69 m² | 4 | 104 535 € | 1 515 | décembre 2025 | |
| 9001 résidence de la Soulan | appartement | 49 m² | 2 | 13 m² | 146 910 € | 2 998 | décembre 2025 |
| 19 allée des Bains | appartement | 30 m² | 2 | 52 500 € | 1 750 | décembre 2025 | |
| 9001 résidence de la Soulan | appartement | 25 m² | 1 | 20 000 € | 800 | décembre 2025 | |
| 23 avenue Jean Boularan | appartement | 43 m² | 2 | 141 510 € | 3 291 | décembre 2025 | |
| 9001 Les Balcons du Venasque | appartement | 39 m² | 2 | 113 550 € | 2 912 | décembre 2025 | |
| 32 avenue Remy Comet | appartement | 40 m² | 3 | 122 815 € | 3 070 | décembre 2025 | |
| 1 boulevard Amedee Fontan | appartement | 34 m² | 2 | 95 675 € | 2 814 | décembre 2025 | |
| 9001 résidence Sylvie | appartement | 27 m² | 1 | 58 385 € | 2 162 | décembre 2025 | |
| 9001 résidence le Comminges | appartement | 30 m² | 1 | 52 000 € | 1 733 | décembre 2025 | |
| 30 rue Lamartine | appartement | 40 m² | 2 | 129 000 € | 3 225 | décembre 2025 | |
| 9 place Gabriel Rouy | maison | 86 m² | 4 | 45 m² | 214 000 € | 2 488 | décembre 2025 |
| 75 Allées d'Étigny | appartement | 80 m² | 3 | 245 000 € | 3 063 | décembre 2025 | |
| 23 avenue Jean Boularan | appartement | 73 m² | 3 | 239 310 € | 3 278 | décembre 2025 | |
| 67 Allées d'Étigny | appartement | 38 m² | 3 | 107 950 € | 2 841 | décembre 2025 | |
| 56 Allées d'Étigny | appartement | 69 m² | 3 | 205 550 € | 2 979 | décembre 2025 | |
| 2 avenue du Maréchal Gallieni | appartement | 36 m² | 2 | 50 000 € | 1 389 | décembre 2025 | |
| 32 avenue Remy Comet | appartement | 36 m² | 3 | 94 955 € | 2 638 | décembre 2025 | |
| 24 bis Allées d'Étigny | appartement | 27 m² | 2 | 81 310 € | 3 011 | décembre 2025 | |
| 5 rue des Docteurs Barrie | appartement | 24 m² | 2 | 88 065 € | 3 669 | décembre 2025 | |
| 15 allée des Bains | appartement | 28 m² | 1 | 66 035 € | 2 358 | novembre 2025 | |
| 3 rue Louis Aragon | maison | 70 m² | 3 | 116 m² | 91 000 € | 1 300 | novembre 2025 |
| 9001 résidence le Comminges | appartement | 23 m² | 1 | 45 600 € | 1 983 | novembre 2025 | |
| 10 place du Comminges | appartement | 64 m² | 3 | 213 275 € | 3 332 | novembre 2025 | |
| 67 A Allées d'Étigny | appartement | 23 m² | 1 | 73 353 € | 3 189 | novembre 2025 | |
| 3 impasse de la Fraternité | appartement | 55 m² | 3 | 134 000 € | 2 436 | novembre 2025 | |
| 38 avenue Lachapelle | appartement | 35 m² | 2 | 53 350 € | 1 524 | novembre 2025 | |
| 2 rue des Docteurs Barrie | appartement | 57 m² | 3 | 241 000 € | 4 228 | novembre 2025 | |
| 12 bis impasse Adrien Bochet | appartement | 38 m² | 2 | 106 160 € | 2 794 | novembre 2025 | |
| 7 bis rue Azemar | appartement | 28 m² | 1 | 49 955 € | 1 784 | novembre 2025 | |
| 24 allée des Bains | appartement | 147 m² | 4 | 453 695 € | 3 086 | novembre 2025 | |
| 19 allée des Bains | appartement | 26 m² | 2 | 60 000 € | 2 308 | novembre 2025 | |
| 7 avenue de Venasque | appartement | 25 m² | 1 | 48 000 € | 1 920 | novembre 2025 | |
| 9001 résidence de la Soulan | appartement | 41 m² | 3 | 136 195 € | 3 322 | octobre 2025 | |
| 26 avenue Lachapelle | maison | 112 m² | 4 | 229 m² | 250 000 € | 2 232 | octobre 2025 |
| 37 avenue du Maréchal Foch | appartement | 40 m² | 1 | 63 700 € | 1 593 | octobre 2025 | |
| 10 rue Baptiste Barrau | maison | 108 m² | 4 | 107 m² | 117 000 € | 1 083 | octobre 2025 |
| 16 boulevard Henry de Gorsse | maison | 199 m² | 8 | 3 816 m² | 613 200 € | 3 081 | octobre 2025 |
| 10 Allées d'Étigny | appartement | 34 m² | 2 | 117 750 € | 3 463 | octobre 2025 | |
| 9001 passage Pge des Quinconces | maison | 112 m² | 6 | 418 m² | 30 000 € | 268 | octobre 2025 |
| 9001 résidence de la Soulan | appartement | 19 m² | 1 | 36 510 € | 1 922 | octobre 2025 | |
| 1 rue Neree Boubee | appartement | 20 m² | 1 | 32 740 € | 1 637 | octobre 2025 | |
| 7 avenue de Venasque | appartement | 25 m² | 1 | 37 415 € | 1 497 | octobre 2025 | |
| 6 rue Jules Francois | maison | 70 m² | 3 | 170 m² | 50 000 € | 714 | octobre 2025 |
| 32 avenue Remy Comet | appartement | 40 m² | 3 | 101 475 € | 2 537 | octobre 2025 | |
| 4 A rue Henry Russell | maison | 52 m² | 2 | 153 m² | 160 000 € | 3 077 | octobre 2025 |
| 17 Allées d'Étigny | appartement | 27 m² | 1 | 70 160 € | 2 599 | octobre 2025 | |
| 17 rue de Superbagnères | appartement | 19 m² | 1 | 41 930 € | 2 207 | octobre 2025 | |
| 30 Allées d'Étigny | appartement | 56 m² | 3 | 74 620 € | 1 333 | octobre 2025 | |
| 32 avenue Remy Comet | appartement | 40 m² | 3 | 107 000 € | 2 675 | octobre 2025 | |
| 50 avenue du Maréchal Foch | maison | 120 m² | 5 | 396 m² | 185 000 € | 1 542 | octobre 2025 |
| 67 A Allées d'Étigny | appartement | 21 m² | 1 | 57 110 € | 2 720 | septembre 2025 | |
| 9003 impasse Pale Del Mailh | maison | 66 m² | 4 | 1 405 m² | 160 000 € | 2 424 | septembre 2025 |
| 14 ter avenue Lachapelle | appartement | 43 m² | 2 | 112 100 € | 2 607 | septembre 2025 | |
| 23 avenue Lachapelle | maison | 170 m² | 7 | 849 m² | 294 132 € | 1 730 | septembre 2025 |
| 9001 résidence du Venasque | appartement | 50 m² | 3 | 106 775 € | 2 136 | septembre 2025 | |
| 75 Allées d'Étigny | appartement | 52 m² | 3 | 174 675 € | 3 359 | septembre 2025 | |
| 27 cours des Quinconces | appartement | 61 m² | 3 | 245 000 € | 4 016 | septembre 2025 | |
| 37 rue Gambetta | appartement | 40 m² | 3 | 75 000 € | 1 875 | septembre 2025 | |
| 2 Allées d'Étigny | appartement | 29 m² | 2 | 76 200 € | 2 628 | septembre 2025 | |
| 14 Allées d'Étigny | appartement | 42 m² | 2 | 40 000 € | 952 | septembre 2025 | |
| 7 rue des Docteurs Barrie | appartement | 29 m² | 2 | 82 650 € | 2 850 | septembre 2025 | |
| 9001 résidence des Quinconces | appartement | 20 m² | 1 | 49 000 € | 2 450 | septembre 2025 | |
| 9005 résidence Hauts de Beauregard | appartement | 26 m² | 2 | 66 500 € | 2 558 | septembre 2025 | |
| 5 avenue Jean Jaurès | maison | 56 m² | 3 | 36 m² | 114 000 € | 2 036 | septembre 2025 |
| 35 rue Soulerat | appartement | 81 m² | 3 | 177 257 € | 2 188 | septembre 2025 | |
| 37 avenue Jean Jaurès | maison | 90 m² | 5 | 111 m² | 227 600 € | 2 529 | septembre 2025 |
Autour de Bagnères-de-Luchon
Bagnères-de-Luchon est dans la Haute-Garonne, en région Occitanie. Le relief qui la borde : Pyrénées à 5,9 km, massif de Perdiguère à 11 km, massif de la Maladeta à 13 km.
Le pôle qu'elle forme
Bagnères-de-Luchon est la ville-centre de son aire d'attraction, qui compte 44 communes.
L'aire d'attraction est le découpage de l'INSEE qui dit quelles communes dépendent d'un même pôle d'emploi. C'est la réponse officielle à « sous influence de qui ».
- Cierp-Gaud 1 590 €/m²
- Saint-Mamet 2 856 €/m²
- Montauban-de-Luchon 3 609 €/m²
- Marignac 893 €/m²
- Juzet-de-Luchon 1 652 €/m²
- Saléchan 1 000 €/m²
- Chaum 792 €/m²
- Esténos 1 048 €/m²
- Fronsac 1 135 €/m²
Sans prix publiable dans la même aire : Cier-de-Luchon, Garin, Eup, Salles-et-Pratviel, Moustajon. Moins de cinq ventes y ont été enregistrées pour une même année et un même type de bien.
Les communes limitrophes
Bagnères-de-Luchon touche 6 communes. Le voisinage est calculé sur les contours eux-mêmes, par limite partagée, et non par distance entre centres.
- Saint-Mamet 2 856 €/m² 2,6 km
- Saint-Aventin 2 029 €/m² 4,4 km
- Montauban-de-Luchon 3 609 €/m² 4,6 km
- Juzet-de-Luchon 1 652 €/m² 6,1 km
Voisines sans prix publiable : Cazarilh-Laspènes, Moustajon. Elles existent, elles bordent la commune, mais trop peu de ventes y ont été enregistrées pour qu'un prix veuille dire quelque chose.
Premier sommet de plus de huit cents mètres à 1,9 km : Cabeza de las Entenes, 1 776 mètres.
Les repères sur le territoire de la commune
- aire protégée réserve biologique dirigée de Luchon
- cours d'eau Lis
- lacs de la Montagnette, lacs de Vénasque
- montagnes Malh Ròi (2 162 m), pico de Escaleta (2 469 m)
- sommets Cabeza de las Entenes (1 776 m), pic de Sacroux (2 648 m)
- vallée de la Pique
Et tout près, sans être dans la commune
- col Port de Vénasque à 6,4 km
- forêt bois Neuf à 1,3 km
- glacier de la Maladeta à 11 km
- lacs des Isclots des Gourgs Blancs à 4,8 km, estanh dera Poriaca à 5,4 km
- lacs de barrage lac d'Espingo à 11 km, lac d'Oô à 11 km
- montagnes Tuc de Poilaner à 5,3 km, pic de Sauvegarde à 6,1 km
- rivière Neste d'Oô à 5,7 km
Aire d'attraction des villes : INSEE, géographie au 1er janvier 2024. Communes limitrophes : contours de l'API Découpage administratif de l'État, Code officiel géographique et IGN. Repères du paysage : Wikidata, CC0. Aucun nom n'est ajouté par nous : si une source ne nomme rien, ce bloc n'affiche rien.
Quand se vend-on le mieux à Bagnères-de-Luchon ?
- jan 7,4 %
- fév 6,8 %
- mars 9,5 %
- avr 7,4 %
- mai 8,8 %
- juin 9,8 %
- juil 10,6 %
- août 5,9 %
- sept 7,4 %
- oct 7,0 %
- nov 7,0 %
- déc 12,4 %
Un acte se signe deux à trois mois après l'accord entre vendeur et acheteur. Un pic de signatures en septembre correspond donc à des accords de juin ou juillet. La saison du marché, département par département
Année par année
| Année | un appartement | Ventes | une maison | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 989 €/m² | 194 | 1 692 €/m² | 41 |
| 2022 | 2 071 €/m² | 233 | 2 020 €/m² | 33 |
| 2023 | 2 361 €/m² | 165 | 1 781 €/m² | 26 |
| 2024 | 2 513 €/m² | 134 | 2 071 €/m² | 22 |
| 2025 | 2 460 €/m² | 184 | 1 825 €/m² | 32 |
Source : demandes de valeurs foncières publiées par la Direction générale des finances publiques en Licence Ouverte, relevé du 8 septembre 2026. Les noms de voies sont écrits d'après la Base Adresse Nationale, même licence. Les ventes en l'état futur d'achèvement sont écartées, et les ventes portant sur plusieurs lots aussi. La méthode et ses limites.